Il existe quatre principales raisons d’investir dans un riad maison d’hôtes à Marrakech.

Tout d’abord, la rentabilité de ce type d’investissement est particulièrement élevée grâce à trois sources de revenus : les ventes de nuitées, les séjours et les ventes additionnelles. Ensuite, vous bénéficiez d’une plus-value latente grâce à la création d’un fonds de commerce. Un riad bien géré peut valoir deux fois plus que la valeur de ses murs seuls. De plus, le Maroc connaît une croissance annuelle de 10 % du nombre de touristes, ce qui génère un besoin de doubler l’offre d’hébergement d’ici 2030. Enfin, investir dans un riad maison d’hôtes à Marrakech constitue un excellent levier pour s’installer au Maroc, en vous permettant de générer des revenus passifs tout en déléguant la gestion à distance.

Pour information, les meilleurs riads maison d’hôtes de Marrakech peuvent atteindre un taux de réservation de 75 % dès la première année et de 90 % à partir de la deuxième année d’exploitation.

 

1) Comment maximiser vos résultats dès les premières années ?

 

Ces résultats sont atteignables sous certaines conditions, telles qu’une bonne formation de votre personnel. En effet, celui-ci représente 80 % de votre notoriété et de la fidélisation de vos voyageurs. Les clients reviennent dans un riad parce qu’ils y trouvent une hospitalité unique, que l’on ne retrouve nulle part ailleurs. Votre manager doit être motivé et récompensé par une rémunération fixe et variable, notamment grâce aux ventes additionnelles.

Pour obtenir de bons résultats, il est essentiel d’acheter au juste prix afin d’amortir rapidement votre investissement. Soyez vigilant aux surcoûts des travaux, qui peuvent rapidement représenter des milliers d’euros.

Il est également important de ne pas dépendre à 100 % des plateformes de réservation ni des agences de voyages, afin d’éviter des problèmes de trésorerie. C’est pourquoi il est crucial de développer une marque forte et d’encourager les réservations directes via votre propre site internet.

Enfin, trouvez le concept ou la décoration qui vous permettra de vous démarquer sur le marché. N’hésitez pas à échanger avec notre partenaire Riad Atypique pour vous aider à faire la différence.

 

2) Quel budget prévoir pour ouvrir une maison d’hôtes au Maroc ?

 

Ouvrir une maison d’hôtes au Maroc nécessite une planification rigoureuse et une estimation précise des dépenses. Voici un aperçu des principaux postes budgétaires :

1. Prix d’acquisition du bien

• Exemple : Un riad de 5 chambres peut être acquis pour environ 300 000 €, bien qu’il puisse valoir 450 000 € sur le marché une fois valorisé. Acheter en dessous du prix du marché représente une opportunité d’investissement intéressante.

2. Frais de notaire

• Comptez environ 6,5 % du prix d’achat, ce qui inclut les droits d’enregistrement et les frais administratifs. Le choix d’un notaire compétent est crucial pour sécuriser la transaction.

3. Rénovation

• Une rénovation de qualité est essentielle pour garantir la durabilité de l’investissement. Le budget dépend de l’état initial du riad, mais prévoyez une enveloppe proportionnelle à vos ambitions (exemple : entre 50 000 € et 150 000 €).

4. Ameublement et décoration

• Le design joue un rôle clé pour se démarquer. Créer un concept unique et atypique peut coûter entre 10 000 € et 30 000 €, en fonction des matériaux et du mobilier choisi.

5. Frais administratifs

• Les démarches légales (autorisation d’exploitation, enregistrement, etc.) nécessitent un budget dédié. Comptez environ 2 000 € à 5 000 €, selon les spécificités du projet.

6. Promotion du lancement

• Un lancement réussi repose sur une stratégie de communication efficace. Allouez entre 3 000 € et 10 000 € pour les réseaux sociaux, la création de site internet et les campagnes publicitaires.

7. Frais généraux

• Prévoyez un budget pour les consommables, charges courantes, et salaires. Cela peut représenter entre 2 000 € et 5 000 € par mois.

8. Fonds de secours

• Conservez une réserve équivalente à 6 mois de charges d’exploitation pour absorber les imprévus et garantir la stabilité financière.

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3) Achat ou location-gérance : quelle option choisir ?

 

1. L’achat

• Investissement initial : À partir de 300 000 € pour l’acquisition du bien.
• Avantages :
  • Vous devenez propriétaire du riad, ce qui constitue un actif immobilier valorisable.
  • Aucune charge de loyer (hors emprunt éventuel).
  • Plus-value possible à long terme grâce à la valorisation des murs et du fonds de commerce.
  • Possibilité de louer le fonds de commerce en gérance libre pour un revenu passif.
  • Gestion externalisable via une conciergerie pour maximiser la rentabilité.
• Idéal pour : Les investisseurs cherchant un retour sur investissement stable et un patrimoine durable.

 

2. La location-gérance

• Investissement initial réduit :
  • Caution équivalente à 6 à 12 mois de loyer (environ 30 000 € à 100 000 €).
  • Embellissement du riad : 15 000 € environ.
• Loyer mensuel : Environ 4 000 € pour un riad de 5 chambres.
• Avantages :
  • Faible engagement initial, idéal pour tester le modèle avant de se lancer dans un achat.
  • Opportunité de négocier une option d’achat en fin de bail si le propriétaire souhaite vendre.
• Inconvénients :
  • Le loyer peut affecter la rentabilité globale.
  • Engagement limité à la durée du bail (2 ans minimum).
• Idéal pour : Les entrepreneurs souhaitant se lancer avec un budget modéré et une vision à court ou moyen terme.

 

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4) Trouver le bien idéal pour investir et réussir son aménagement

 

L’emplacement est l’un des principaux facteurs de réussite d’un riad. Il est conseillé de choisir un bien situé à moins de 500 mètres du lieu touristique phare de la ville. Ce positionnement stratégique garantit une excellente rentabilité. Pour maximiser vos chances de succès, il est également essentiel de collaborer avec un partenaire de confiance, spécialisé dans la recherche de riads et leur exploitation.

Investir dans un riad maison d’hôtes au Maroc ne se limite pas à un simple nombre de chambres : tout repose sur votre capacité à en assurer une gestion optimale et rentable.

Pour attirer une clientèle haut de gamme, la rénovation doit être réalisée avec soin, en intégrant des équipements comparables à ceux d’un établissement cinq étoiles. Des finitions impeccables et une offre complète de prestations permettent de justifier des tarifs de location supérieurs à la moyenne.

Certaines installations, comme une piscine, un bassin ou un jacuzzi, sont presque incontournables. L’ajout d’un spa ouvert également aux visiteurs extérieurs peut représenter une source de revenus supplémentaire.

Créer une atmosphère unique ou adopter un thème distinctif constitue un véritable atout. Collaborer avec un architecte d’intérieur peut vous aider à concevoir un concept mémorable et différenciant.

Enfin, proposer des équipements ou activités exclusives peut faire la différence sur le marché. Par exemple, intégrer une parfumerie artisanale à votre riad, avec un parfum signature offert aux clients, peut devenir un véritable argument de vente et renforcer l’expérience client.

 

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à Marrakech à partir de 300 000€.

 

5) Quelles sont les charges d’exploitation ?

 

Pour un riad de 7 chambres, les charges mensuelles fixes s’élèvent à environ 38 900 dirhams, réparties comme suit :

• Salaires :
  Environ 20 000 dirhams pour une équipe comprenant :
  • Une cuisinière,
  • Deux femmes de chambre,
  • Un veilleur de nuit,
  • Un manager.
• Électricité et eau :
  • Électricité : 4 000 dirhams
  • Eau : 1 500 dirhams
• Petits-déjeuners :
  Environ 8 400 dirhams (soit 20 dirhams par personne en moyenne).
• Charges diverses :
  Environ 5 000 dirhams, incluant :
  • Produits d’entretien,
  • Nettoyage,
  • Autres fournitures.

Charges additionnelles

 

Les dépenses supplémentaires comprennent :

• CNSS (Cotisations sociales),
• Assurance RC (Responsabilité Civile) pour maison d’hôtes,
• Frais de comptabilité,
• Taxes de séjour et contribution à l’ONMT (Office National Marocain du Tourisme),
• Taxe professionnelle,
• Commissions des OTA (Booking.com, Expedia, etc.),
• TVA à 10 %,
• Impôts :
  • 20 % sur les bénéfices pour le secteur touristique,
  • Exonération de 3 ans pour les nouvelles sociétés.

 

6) Étude de cas : combien de revenus génère un riad de 7 chambres à Marrakech ?

 

Revenus liés à l’hébergement

Un riad de 7 chambres proche de la place Jemaa El Fna, avec un prix moyen de nuitée fixé à 85 €, peut générer des revenus mensuels attractifs selon le taux d’occupation :

• Riad en lancement (75 % de taux d’occupation) :
  $=13090\text{€}$.
• Riad bien établi (90 % de taux d’occupation) :
  $=16065\text{€}$.

Ces montants peuvent être augmentés grâce à des revenus additionnels.

 

Revenus additionnels potentiels

Un riad de 7 chambres peut accueillir environ 300 voyageurs par mois, qui cherchent souvent à compléter leur séjour avec des activités ou services.

• Objectif ambitieux : 50 € par voyageur
  $=15000\text{€}$.
• Objectif modeste : 10 € par voyageur
  $\text{€}=3000\text{€}$.

Les revenus additionnels enrichissent l’expérience client et augmentent la rentabilité globale du riad.

 

Exemples concrets de ventes additionnelles

1. Boutique hôtel
   • Parfum signature vendu à 20 € avec une marge de 50 % = 10 € de bénéfice par vente.
2. Soins & SPA
   • Formule bien-être à 50 € avec une commission de 10 € par client.
3. Excursions
   • Excursion dans l’Atlas à 80 €, générant 20 € de bénéfice par vente.
4. Activités exclusives
   • Balade en montgolfière à 150 €, avec une commission de 30 € pour le riad.
5. Repas additionnels
   • Formule repas pendant le séjour, générant 10 € de bénéfice.

7) Bonnes pratiques pour réussir un projet de maison d’hôtes au Maroc

 

Si vous êtes novice dans le domaine, il est préférable de confier la gestion de votre projet à des experts capables d’atteindre un taux de réservation de 90 % après deux ans d’exploitation. Par ailleurs, une stratégie d’acquisition de voyageurs via le Marketing Digital est essentielle. Le groupe Vivre et Investir au Maroc, avec sa communauté de 33 000 membres, peut offrir une visibilité précieuse pour promouvoir votre future maison d’hôtes.
Il est également important d’établir des partenariats solides avec des agences de voyages afin de proposer des séjours premium, à partir de 1000 € par personne, tout en générant des réservations directes grâce à votre propre site internet.
Le développement d’offres irrésistibles est indispensable pour maximiser votre chiffre d’affaires, notamment grâce aux ventes additionnelles. Enfin, avant d’investir, réfléchissez à un concept unique qui permettra à votre maison d’hôtes de se démarquer sur le marché.

 

Conclusion

 

Pour réussir un projet de maison d’hôtes au Maroc, il est essentiel d’acquérir un bien au bon prix et de viser un taux de réservation de 90 % après deux ans d’exploitation. Les revenus de votre projet ne doivent pas se limiter aux nuitées, mais inclure les ventes additionnelles et la création de séjours sur mesure. Ces nouvelles sources de revenus peuvent considérablement augmenter la rentabilité de votre investissement.

Vous souhaitez réaliser un investissement clé en main dans un riad à Marrakech ou déléguer l’exploitation de votre maison d’hôtes ? Si vous avez déjà un riad et souhaitez booster votre rentabilité, le Réseau Les Riads du Soleil peut vous accompagner pour atteindre vos objectifs.

 

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