Quelle est la rentabilité d’un investissement immobilier au Maroc ?

Investir dans l’immobilier au Maroc, que ce soit dans un appartement, un riad ou une villa, représente une opportunité remarquable. Chaque année, des millions de touristes visitent le pays et envisagent d’y investir ou même de s’y établir. De plus, la stabilité de la monnaie et la robustesse de l’économie marocaine en font l’une des plus performantes du continent africain. Ces facteurs font du Maroc une destination attractive pour les investisseurs immobiliers.

Cependant, avant de vous engager, il est essentiel de prendre en considération plusieurs éléments, notamment la rentabilité de votre investissement. Bien que vous puissiez générer des revenus locatifs, il est important de savoir combien vous allez réellement conserver à la fin du mois. C’est pourquoi nous vous proposons une comparaison de la rentabilité entre un appartement, un riad et une villa au Maroc.

Quelles sont les charges d’un investissement immobilier au Maroc ?

 

Il est crucial de comprendre la notion de rentabilité d’un investissement avant d’analyser les charges associées. La rentabilité brute d’un investissement se calcule en multipliant les revenus locatifs mensuels par 12, puis en divisant le résultat par le montant total de l’investissement, le tout multiplié par 100.

Prenons un exemple concret : supposons que votre projet immobilier génère 2000 € de revenus mensuels, soit 24 000 € annuels. Si vous avez acheté un appartement à Marrakech pour 150 000 €, votre rentabilité se calcule ainsi : (24 000 € / 150 000 €) x 100 = 16%. Cette rentabilité brute peut sembler attrayante au premier abord, mais une fois les charges d’exploitation, les frais de plateformes, la fiscalité, les taxes et autres imprévus pris en compte, la réalité peut différer.

 

Avant d’investir dans l’immobilier au Maroc, il est important de considérer les charges suivantes :

 

1. Mensualités de crédit immobilier : Idéalement, vos mensualités de crédit ne devraient pas dépasser 30% de vos revenus locatifs pour garantir un cash-flow positif.
2. Charges d’exploitation : Si la location courte durée est la stratégie d’investissement la plus rentable au Maroc, elle entraîne également de nombreuses charges, telles que les frais de ménage, les frais de check-in et check-out, le pressing, l’achat de produits d’entretien, et les coûts associés à l’eau et à l’électricité. Idéalement, ces charges ne devraient pas excéder 10% des revenus locatifs.
3. Frais de plateformes et conciergerie : Les frais de plateformes comme Airbnb et Booking représentent généralement environ 20% des revenus. Pour réduire ces frais, il est possible de créer votre propre site internet pour des réservations directes avec des frais de transaction inférieurs. Les frais de conciergerie, qui peuvent varier de 15% à 25%, sont également à prévoir.
4. Taxes fiscales : La fiscalité des investissements immobiliers au Maroc est souvent négligée dans les calculs de rentabilité. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour optimiser fiscalement votre investissement, en choisissant entre un investissement en nom propre ou en société.

Concernant les taxes fiscales au Maroc, si vos revenus locatifs imposables annuels sont inférieurs ou égaux à 30 000 DH/an, vous êtes exonéré d’impôts sur le revenu. Au-delà, les taux d’imposition varient entre 10% et 15% en fonction du montant des revenus fonciers. La taxe des services communaux est également due, calculée à hauteur de 10,5% de la valeur locative annuelle du bien, indépendamment de sa mise en location.

Il est essentiel de prendre en compte ces charges afin d’évaluer la véritable rentabilité de votre investissement immobilier au Maroc.

 

5. Divers 

D’autre part, divers imprévus peuvent survenir, tels que des réparations mineures, des travaux de rénovation ou même des situations telles que des pandémies sanitaires. Il est donc judicieux de disposer d’une réserve de trésorerie pour faire face à ces imprévus, cette réserve représentant parfois environ 5% de vos revenus locatifs annuels. Il est donc recommandé de ne pas investir la totalité de vos fonds dans un projet sans avoir une sécurité financière minimale d’environ 10 000€.

 

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Reprenons l’exemple concret des revenus et des charges d’un appartement à Marrakech :

 

• Coût total d’acquisition : 150 000€, avec un emprunt couvrant 70% du montant.
• Revenus mensuels : 2000€, soit 24 000€ annuels.

Dépenses mensuelles :

• Mensualité de l’emprunt : 590€ sur 25 ans, avec un taux d’intérêt de 5%.
• Charges d’exploitation : 150€ par mois.
• Frais de plateformes et de conciergeries : 540€ (300€ pour les plateformes, 240€ pour la conciergerie).
• Fiscalité : 100€ par mois.
• Divers : 100€ par mois.

Total des charges mensuelles : 1480€.

Dans cet exemple, il est notable que le cash-flow est de 520€. En effet, si l’on additionne toutes les charges à l’exception de la mensualité de l’emprunt, cela représente 640€ de charges mensuelles. Cela entraîne une réduction de la rentabilité brute de 16% à 10,88% Net. Bien que cela reste intéressant en termes de cash-flow, il est impératif d’examiner attentivement toutes les charges liées à un investissement avant de se lancer.

 

Rentabilité Réelle entre un appartement, riad, villa au Maroc 

 

Voici une estimation des revenus locatifs potentiels pour différents types de biens immobiliers au Maroc :

Appartement :

• Budget : 100 000€.
• Prix de la nuitée : 100€.
• Revenus locatifs mensuels estimés : 1500€ (avec un taux de réservation de 50%).

Riad loué en entier :

• Budget : 200 000€.
• Prix de la nuitée : 300€.
• Revenus locatifs mensuels estimés : 4500€.

Riad de 5 chambres exploitées à la chambre :

• Budget : 450 000€.
• Prix minimum de la nuitée : 100€.
• Revenus locatifs mensuels estimés : 7500€.

Villa louée en entier :

• Budget : À partir de 350 000€.
• Prix de la nuitée : 400€.
• Revenus locatifs mensuels estimés : 6000€.

Villa de 5 chambres en maison d’hôtes :

• Budget : À partir de 500 000€.
• Revenus locatifs mensuels estimés : 9000€ (avec un prix moyen de la nuitée à 120€ par chambre et un taux de réservation de 50%).

Ces estimations sont basées sur un taux de réservation de 50% et des prix de nuitée compétitifs, tout en offrant une qualité supérieure pour assurer une expérience de voyage exceptionnelle aux clients. Cependant, il est important de noter que ces chiffres sont des estimations et peuvent varier en fonction de divers facteurs tels que la saisonnalité, la localisation exacte du bien immobilier, la qualité des services proposés, etc.

 

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

 

Conclusion 

Effectivement, il est clair que l’investissement dans un riad à louer en entier offre le meilleur ratio de revenus par rapport au budget investi. Cependant, il est primordial de rester vigilant quant aux charges, qui peuvent affecter la rentabilité de votre investissement.

Heureusement, Finance Ton Riad est là pour vous accompagner non seulement dans le financement de vos projets, mais également dans l’optimisation de la rentabilité de vos futurs investissements.

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