Le Maroc est un pays magnifique, et Marrakech, une ville d’exception. La création d’une maison d’hôtes offre la possibilité de se lancer dans un métier passionnant, où l’on accueille des voyageurs à la recherche d’expériences authentiques.

Bien sûr, il est essentiel et primordial d’aimer recevoir et de viser au-delà d’un simple objectif de rentabilité, même si celle-ci peut être extrêmement intéressante, avec des taux de remplissage des meilleurs acteurs du marché atteignant en moyenne 90 %.

Toutefois, pour s’épanouir pleinement dans cette aventure en tant que gérant de maison d’hôtes au Maroc, Il est essentiel de s’adapter au contexte local. Une formation avant de se lancer, voire le choix de déléguer la gestion opérationnelle, peut apporter une meilleure sérénité et une rentabilité optimisée.

Comment se calcule la rentabilité d’une maison d’hôtes ? 

La première règle à considérer avant d’investir dans une maison d’hôtes à Marrakech est la proximité de la place Jemaa El Fna. C’est le point culminant de tous les touristes étranger et même locaux. Si votre riad se situe au-delà d’un rayon de 500 mètres, la rentabilité aura tendance à diminuer automatiquement.

Effectivement, la plupart des voyageurs choisissent de ne pas marcher 20 à 25 minutes pour se rendre sur la place, ce qui a un impact direct sur le taux de réservation. Afin de maintenir sa rentabilité, il serait donc indispensable d’augmenter les prix, ce qui nécessiterait un investissement initial plus important.

Un autre aspect essentiel concerne le mode de financement : disposez-vous d’un contrat de location-gérance, d’un crédit bancaire, ou êtes-vous propriétaire sans levier bancaire ? Plus vos contraintes financières sont élevées, plus la pression sur la rentabilité sera forte.

On distingue la première année d’exploitation, souvent plus variable, d’une gestion en « vitesse de croisière ». Comptez en moyenne un taux de réservation de 75 % durant les neuf premiers mois de lancement, pour atteindre 90 % en fin d’année. Après cette première année, un taux de réservation de 95 % peut même être envisageable si le riad se trouve dans un périmètre de 500 mètres autour de la place.

Dans ce même secteur, le prix moyen d’une chambre est de 85 € suivant la catégorie (standard, Deluxe ou Suite). La qualité de service représente environ 80 % du tarif par nuitée, ce qui explique pourquoi certains établissements vendent des nuitées supérieures à ce tarif.

Avoir une stratégie de ventes additionnelles

Les ventes additionnelles constituent également une source de revenus significative. Il est essentiel d’établir une stratégie efficace pour que chaque client dépense en moyenne 50 € en extras par séjour. Pour atteindre cet objectif, proposez des services de restauration, des soins bien-être, des excursions et une boutique. Par exemple, un Riad ou Maison d’hôtes accueillant 100 voyageurs par mois avec une dépense moyenne de 50 € en extras, cela représente 5 000 € de revenus additionnels.

La rentabilité d’une maison d’hôtes peut s’évaluer également à l’aide d’un Channel manager, qui calculent le nombre de réservations, le tarif par nuitée et le montant des extras pour fournir un prix moyen par nuit intégrant tous ces critères. Tous les OTA peuvent également le faire mais le but étant de concentrer ces données sur un seul outil. Cet outil vous permet également d’optimiser vos résultats et d’identifier les axes d’amélioration pour maximiser la rentabilité mais aussi d’éviter les sur-booking.

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Étude de cas : rentabilité d’une maison d’hôtes 5 chambres

Prenons l’exemple d’un Riad de 5 chambres situé dans un rayon de 500 mètres autour de la place Jemaa El Fna, avec un prix moyen de la nuitée fixé à 85 €. Pour un Riad en phase de lancement avec un taux de réservation de 75 %, le revenu mensuel estimé s’élève à 9 300 € (5 chambres x 85 € x 75 % de taux de réservation). Une maison d’hôtes bien établie, avec un taux de réservation de 90 %, pourrait générer 12 500 € par mois, sans compter les revenus des ventes additionnelles dans les deux cas.

Les charges d’exploitation mensuelles sont les suivantes :

•     Salaires : environ 16 000 dirhams, pour une équipe composée d’une cuisinière, d’une dame de chambre, d’un veilleur de nuit et d’un manager.
•     Électricité et eau : en moyenne 3 500 dirhams pour l’électricité et 1 300 dirhams pour l’eau.
•     Petits-déjeuners : à raison de 20 dirhams par personne, avec un riad complet, cela ajoute environ 6 000 dirhams.
•     Charges diverses

Produits d’entretiens, service de nettoyage, etc… environ 4000 dh

En résumé, les charges fixes d’exploitation pour un riad de 5 chambres se montent à environ 32 000 dirhams par mois. À noter que pour un riad de 7 chambres, ces charges n’augmenteraient que très légèrement.

Petite astuce : les suites familiales de 4 lits sont les chambres les plus demandées dans la médina et se vendent deux fois plus cher que la suite simple. Pensez à avoir au moins une chambre de ce type avec des lits séparés notamment pour les voyages de groupes. 

Points de vigilance: Le lancement d’une maison d’hôtes est difficile car vous commencez avec zéro commentaires sur les plateformes. Il est judicieux de prévoir un pré lancement sur les réseaux sociaux avant l’ouverture. Dans votre calcul de rentabilité, pensez à ne pas avoir un loyer trop élevé (location gérance) ou une mensualité trop importante par rapport à vos revenus estimés.

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

Conclusion 

Pour bien investir dans une maison d’hôtes à Marrakech, nous vous recommandons de faire l’acquisition d’un Riad Maison d’hôtes 5 chambres en location gérance avec un loyer raisonnable inférieur ou égal à 30 000 dirhams ou à l’achat pour moins de 400 000€. Déléguer la gestion de l’exploitation à une conciergerie spécialisée dans les Riads Maison d’hôtes avec 90% de taux de réservation et qui propose une stratégie pour développer les ventes additionnelles.

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