Avant d’investir dans un riad ou dans une villa à Marrakech, il faut bien comprendre l’énorme attrait international que suscite cette ville magique.

Datant de l’empire berbère, l’ancienne cité impériale n’a pourtant rien perdu de sa superbe. Aujourd’hui peuplée de plus de 1,3 million d’habitants, elle est un centre économique majeur avec sa médina, bordée de mosquées et de jardins. Dynamique de nuit comme de jour, la ville ocre pullule de commerces et de restaurants, sans parler de ses souks festifs où se côtoient toutes les formes d’art.

Elle abrite en son sein des joyaux culturels tels que sa palmeraie, ses remparts et surtout son minaret de la mosquée maure de Koutoubia. Son histoire est précieuse et la ville mélange avec brio les traditions et la modernité. À titre indicatif, sa superficie est deux fois supérieure à celle de Paris. 

Ville cosmopolite, elle attire à la fois des locaux, des touristes et de nombreux étudiants. En effet, elle fait partie des villes universitaires les plus demandées. 

 

Pourquoi investir dans un riad à Marrakech ?

 

Destination touristique par excellence, Marrakech accueille, avec Agadir, près de la moitié des touristes visitant le Maroc, 4 millions de touristes exactement. En 2024, le pays a accueilli environ 17,4 millions de visiteurs, soit une hausse de 20 % par rapport à 2023. En supposant une croissance annuelle de 10 % du nombre de visiteurs, le Maroc pourrait atteindre les 30 millions de touristes d’ici 2030.

Le taux d’occupation moyen des appartements, hôtels et riads est de 85 % sur l’année, atteignant jusqu’à 95 % pour les meilleurs riads de Marrakech.

Marrakech est devenue une destination incontournable pour les touristes occidentaux, attirés par sa proximité géographique, sa langue, son climat ensoleillé, son dépaysement, sa sécurité, ainsi que par la créativité de son artisanat, sa gastronomie et sa vie nocturne. Les activités sont nombreuses et variées, avec du golf, des randonnées, des balades en quad dans le désert, ou encore des festivals pour le plus grand plaisir des visiteurs.

Grâce à cet attrait touristique, exploiter un riad à Marrakech représente une excellente opportunité pour bénéficier de cette dynamique.

 

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Comment investir dans un riad à Marrakech ? 

 

Situé dans les médinas des villes impériales (Marrakech, Fès, et Meknès), un Riad est une maison marocaine avec jardin. Son style est fortement inspiré par l’habitat arabo-andalou traditionnel qui se présente à la fois comme un héritage romain et persan. Un Riad peut être de forme carrée ou rectangulaire, s’arrangeant autour d’un patio central avec fontaine, d’un salon ou encore d’une salle à manger.

On distingue deux types de riads : les riads de moins de 5 chambres, généralement loués en intégralité pour de la location courte durée classique, et les riads maisons d’hôtes de 5 chambres ou plus, loués à la chambre. Dans ce dernier cas, les ventes additionnelles peuvent représenter jusqu’à 30 % de chiffre d’affaires supplémentaire.

 

Quel est le budget pour acquérir et exploiter un riad à Marrakech ? 

 

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

 

 

Une stratégie d’investissement intéressante à Marrakech : l’exploitation d’un riad maison d’hôtes

 

Voyons comment estimer la rentabilité d’un riad à Marrakech en fonction du nombre de chambres, du stade de l’exploitation et des différentes ventes additionnelles. Prenons l’exemple de riads de 5, 7, 9 et 12 chambres.

Pour un riad de 5 chambres, situé à moins de 500 mètres de la place Jemaa El Fna, le chiffre d’affaires potentiel sans ventes additionnelles peut atteindre 9 300 € dès la première année d’exploitation (5 chambres x prix moyen de la nuitée de 85 € x taux de réservation de 75 %). À partir de la deuxième année, en vitesse de croisière, le taux de réservation peut monter à 90 %, générant ainsi un chiffre d’affaires mensuel de 11 475 €, toujours hors ventes additionnelles. Avec celles-ci, fixez-vous un objectif d’environ 3 000 € supplémentaires par mois, réalisables grâce aux excursions, soins, séjours en demi-pension ou pension complète, ainsi qu’aux ventes dans votre boutique d’hôtel.

Cette même méthode d’estimation s’applique pour des riads de 7, 9 ou 12 chambres, avec un taux de réservation de 75 % la première année, et 90 % dès la seconde année d’exploitation.

Riad 7 chambres

Première année : 7 chambres x 85€ prix moyen x 75% de taux de réservation : 13 090€

Deuxième année : 7 chambres x 85€ prix moyen x 90% de taux de réservation : 16 065€

Riad 9 chambres

Première année : 9 chambres x 85€ prix moyen x 75% de taux de réservation : 16 830€

Deuxième année : 9 chambres x 85€ prix moyen x 90% de taux de réservation : 20 655€

Riad 12 chambres 

Année 1 : 12 chambres x 85€ prix moyen x 75% de taux de réservation : 22 440€

Année 2 : 12 chambres x 85€ prix moyen x 90% de taux de réservation : 27 540€

 

Ces résultats sont atteignables par des professionnels du domaine.

Quelles sont les charges d’exploitations d’un riad ? 

 

Les charges d’exploitation mensuelles sont les suivantes :

•     Salaires : environ 16 000 dirhams, pour une équipe composée d’une cuisinière, d’une dame de chambre, d’un veilleur de nuit et d’un manager.
•     Électricité et eau : en moyenne 3 500 dirhams pour l’électricité et 1 300 dirhams pour l’eau.
•     Petits-déjeuners : à raison de 20 dirhams par personne, avec un riad complet, cela ajoute environ 6 000 dirhams.
•     Charges diverses

      Produits d’entretiens, service de nettoyage, etc… environ 4000 dh

En résumé, les charges fixes d’exploitation pour un riad de 5 chambres se montent à environ 32 000 dirhams par mois. À noter que pour un riad de 7 chambres, ces charges n’augmenteraient que très légèrement.

 

Lire l’ouvrage Investir et exploiter un riad maison d’hôtes au Maroc.

 

Comment augmenter la rentabilité de votre riad ?

 

Pour rappel, investir dans un riad de qualité répond à plusieurs critères :

• un emplacement proche des souks et des lieux touristiques
• la sérénité du lieu avec un côté lounge
• proposer des services sur mesure avec des activités
• un petit déjeuner royal 
• le personnel chaleureux et accueillant
• des conseils pour découvrir les meilleurs lieux à découvrir. 

Pour proposer une expérience unique : 

• Prévoir un guide des vrais prix et des lieux à absolument visiter
• Développer un espace bien être sur le rooftop avec un jacuzzi accessible
• Préparer des pack de produits de beauté à vendre
• N’oublier par le frigo dans les chambres
• Promouvoir le côté restauration pour le plaisir des papilles 
• Offrir un pack cadeaux de départ 

Entrons dans le vif du sujet désormais, la rentabilité augmente en réalisant des ventes complémentaires : massages, restaurant, excursions et pack de cadeaux.

La rentabilité d’un riad repose en grande partie sur l’implication et la performance de son manager. Véritable chef d’orchestre de l’expérience client, c’est lui qui valorise l’établissement au quotidien, notamment en générant de bons avis et en proposant des séjours sur mesure, enrichis de conseils personnalisés, d’activités, d’excursions et de bons plans adaptés.

Une stratégie efficace de ventes additionnelles permet de dégager une marge significative. En moyenne, il est tout à fait possible de générer entre 30 € et 50 € de marge par voyageur. Ainsi, avec un flux de 100 voyageurs par mois, cela représente entre 3 000 € et 5 000 € de marge mensuelle.

Comment atteindre ces 30 € de marge par client ? Il suffit que le manager propose un pack incluant un accès au spa, un repas et une activité. Ce trio d’offres peut suffire à générer une marge confortable par voyageur.

Pour les familles, soyez créatif avec les enfants, qui n’iront probablement pas au spa. Proposez par exemple des ateliers ludiques comme des cours de peinture à 20 €, ou d’autres activités adaptées à leur âge et à leurs centres d’intérêt.

En résumé, un manager proactif et bien formé peut transformer chaque séjour en une source de valeur ajoutée pour le client… et de rentabilité pour le riad.

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Comment réussir le projet d’acquisition d’un riad à Marrakech ? 

 

Pour réussir votre investissement dans un riad à Marrakech, il est essentiel de vous entourer d’une équipe dédiée à votre réussite. Celle-ci pourra vous aider à dénicher des riads à rénover ou des terrains nus pour y construire un riad. La phase de travaux, qu’il s’agisse de rénovation ou de construction, doit être menée de façon exemplaire, car la concurrence sur le marché des riads et maisons d’hôtes est rude. La qualité de la rénovation, l’aménagement et le concept du riad sont des éléments cruciaux pour se démarquer.

Il est également essentiel de s’appuyer sur des conseils juridiques pour obtenir toutes les autorisations nécessaires à l’exploitation d’un riad ou d’une maison d’hôtes en toute conformité. Passer par un expert-comptable est aussi indispensable pour la création d’une société et l’élaboration d’un prévisionnel, notamment si vous envisagez un financement bancaire.

En parallèle, il est fortement recommandé de vous former à la gestion d’un riad afin de garantir une bonne occupation et un encadrement optimal du personnel, qui est une clé du succès. Heureusement, il existe aujourd’hui des services de conciergerie spécialisés dans l’investissement clé en main pour les riads et maisons d’hôtes. Par exemple, ils peuvent réaliser un projet de création d’un riad de 12 chambres à partir d’un terrain pour un budget global de 500 000 €, terrain inclus. Dès la deuxième année d’exploitation, un tel riad peut être estimé à près d’un million d’euros grâce à un taux de réservation de 90 %.

Réaliser un projet de riad à distance reste complexe, même en déléguant. D’où l’importance de s’entourer de spécialistes locaux ayant une solide expérience dans la gestion de riads avec un bon taux de réservation. Exploiter un riad en maison d’hôtes est un vrai métier qui ne s’improvise pas.

 

Conclusion 

 

Investir dans un riad est une réelle opportunité qui est à votre portée en 2025. 

 L’avantage du riad est son emplacement stratégique dans la médina avec une bonne rentabilité selon le nombre de chambres exploitées. L’inconvénient est la difficulté à trouver un riad en vente, à réaliser les travaux… De plus, il faut constituer une équipe pour l’exploiter ce qui rend difficile la concrétisation du projet.

Notre objectif est de faire de vous l’heureux ou l’heureuse propriétaire d’un riad dans lesquel vous pourrez passer vos vacances et générer des revenus passifs.

Prendre rendez-vous pour investir dans un riad ou une maison d’hôtes en 2025.

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