Investir dans l’immobilier au Maroc en 2024 est une très bonne idée à condition de maîtriser sa fiscalité. En effet de nombreux investisseurs se lancent dans l’investissement immobilier sans prendre en compte un facteur très important : la fiscalité.

Il est vrai qu’il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier au Maroc ! En outre, la rentabilité d’un investissement locatif ou de l’exploitation d’une maison d’hôte est bien meilleure que dans le reste du monde. Néanmoins, si le levier de la fiscalité immobilière au Maroc n’est pas envisagé avant de lancer votre projet alors vous pourriez avoir de mauvaises surprises. 

C’est l’équipe de Finance Ton Riad, en collaboration avec un expert-comptable, vous propose ce guide complet de la fiscalité immobilière au Maroc en 2024. 

Il répondra aux 10 questions les plus posées aux fiscalistes du royaume afin d’optimiser fiscalement vos futurs investissements immobiliers au Maroc. 

 

1) Comment sont taxés les revenus locatifs ?

 

Au Maroc, les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers et sont imposés à l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition peut aller jusqu’à 38% d’où l’intérêt de maîtriser sa fiscalité afin de pouvoir déduire des charges derrière. 

 

Voici le barème par tranche de l’impôt sur le revenu au Maroc : 

 

Revenu annuel (dirham)	Taux d’imposition
Moins de 30 000	0 %
De 30 0001 à 50 000	10 %
De 50 001 à 60 000	20 %
De 60 001 à 80 000	30 %
De 80 001 à 180 000	34 %
Au-delà de 180 000	38 %

 

Concrètement, si vous louez un appartement sur Marrakech par exemple et qu’il vous génère 350 000 dirhams de revenus locatifs alors voici la somme dont vous êtes redevable hors déduction de charges. 

• de 30 000 : 0
• De 30 000 à 50 000 : 20 000 x 10% : 2000 
• De 50 000 à 60 000 : 10 000 x 20%  : 2000
• De 60 000 à 80 000 : 20 000 x 30% : 6000 
• De 80 000 à 180 000 : 100 000 x 34 % : 34 000
• Au-delà de 180 000 : 170 000 x 38% : 64 600

Votre impôt sur le revenu hors déduction de charge serait alors de 108 600 dirhams.

 

2) Investir dans l’immobilier au Maroc :  en nom propre ou au Maroc ?

 

Afin d’alléger la pression fiscale qui pèse sur votre investissement, il est possible d’investir au Maroc en société. L’avantage est que la grande majorité des sociétés au Maroc sont soumises à l’impôt sur les sociétés. D’ailleurs, l’impôt sur les sociétés varie entre un taux de 12,5% jusqu’à 28,55% pour les sociétés ayant un bénéfice net inférieur à 100 millions de dirhams. De plus, ce taux devrait augmenter ou baisser en fonction de la situation pour atteindre les 20% en 2026. 

 

Régime de droit commun

	2023	2024	2025	2026
Bénéfice net fiscal ≤ à 300 000 DH :	12,5%	15%	17,5%	20%
300 000 DH < Bénéfice net fiscal < 1MDH :	20%	20%	20%	20%
1M DH < Bénéfice net fiscal < 100MDH :	28,25%	25,25%	22,75%	20%
Bénéfice net fiscal ≥ 100 MDH	32%	33%	34%	35%

 

Reprenons le précédent exemple avec 350 000 dirhams de revenus locatifs générés mais avec le paramètre qui change est que vous réalisez le même investissement en société. 

Ainsi, vous serez soumis à un impôt sur les sociétés de 20% car votre bénéfice net est inférieur à 1 million de dirhams. Calculons le montant de l’IS dont vous seriez redevable avec 350 000 revenus (hors déduction des charges). 350 000 x 20% = 70 000

En investissant en société, L’IS dont vous seriez redevable serait seulement de 70 000 dirhams contre 108 600 dirhams en nom propre. Néanmoins, les distributions de dividendes sont imposées (cf. infra) et la constitution et la gestion d’une société engendre des frais, c’est pourquoi le choix entre le nom propre et la société pour investir est vraiment intéressant à partir du moment où vous dépassez les 350 000 DH. 

 

3) Comment investir au Maroc avec une société ? 

 

Avant de vous lancer dans un projet immobilier au Maroc, on vous recommande d’échanger avec un expert-comptable pour encadrer celui-ci. Il vous conseillera au mieux sur vos futurs investissements encore plus si vous ne résidez pas au Maroc.

Il existe au Maroc des sociétés similaires au SCI françaises mais en réalité, le statut juridique de ce type société est très peu connu et ni maîtrisé. C’est pourquoi, il est judicieux de s’orienter vers une SARL IMMOBILIÈRE dont l’objet social est de réaliser des investissements immobiliers. 

Elle permet de vous protéger en séparant votre patrimoine personnel et celui de la société. C’est la société qui prend une hypothèque sur le bien acheté et pas vous en nom propre. De plus, la société est soumise à l’IS et les frais de gestion sont moins élevés. 

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4) Quelles sont les charges déductibles en nom propre et en société ?

 

L’avantage de la fiscalité au Maroc, c’est qu’elle prend en compte les charges déductibles aussi bien en nom propre qu’en société. Ces charges permettent de faire baisser la base d’imposition et du coup réduire le montant que vous devez payer au final.

Voici une liste non exhaustive des charges déductibles : 

• frais de notaire
• travaux
• frais de gestion
• frais d’exploitation
• charges de personnel
• intérêts d’emprunt
• …

Lire le livre Vivre et Investir au Maroc.

 

5) Quelle est la fiscalité des dividendes au Maroc ? 

 

La loi de finance de 2023 adoucit encore la fiscalité au Maroc notamment sur les dividendes. Ceux-ci sont le montant des bénéfices qu’un chef d’entreprise décide de se reverser dans une société à l’IS. Actuellement, ils sont de 13.75% mais ils vont baisser de 1,25% tous les ans pour aller jusqu’à 10% d’impôt sur les bénéfices. Ce système permet aux chefs d’entreprises de ne pas à avoir à se salarier pour payer moins de charges et surtout de tirer profit de leur investissement.

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6) Comment ne pas avoir de surprise avec la TVA immobilière ? 

 

S’il y a bien un volet de la fiscalité au Maroc que vous devez connaître, c’est celui de la TVA immobilière. En effet, si vous ne connaissez pas son champ d’application, vous pourriez avoir un redressement de TVA à régulariser. En immobilier, c’est le régime du droit commun qui s’applique.

Néanmoins, quelques précisions s’imposent :

• Vous réalisez une opération de marchand de biens alors, c’est la TVA sur la marge qui s’applique. En bref, c’est la différence entre votre prix d’acquisition et votre prix de vente sur lequel sera calculée la TVA au taux de 20% ;
• Vous construisez pour louer derrière (une villa par exemple), la TVA applicable est de 10% sur les loyers perçus. Par ailleurs, le bien doit être conservé pendant un délai de 10 ans. En cas de cession avant ce délai, une régularisation de la TVA déduite initialement doit être opérée.

 

7) À combien s’élève la Taxe sur la Profit Immobilier au Maroc ? 

 

Le taux de la TPI applicable au Maroc est de 20% du montant de la plus-value avec un minimum de 3 % du prix de cession. Cet impôt s’applique sur le profit immobilier par la personne qui souhaite vendre son bien (villa, terrain…).  

Néanmoins, il existe des cas d’exonération comme dans le cas où il s’agit d’un logement à titre d’habitation principale pendant 5 ans au minimum et si le prix de vente est inférieur à 4 000 000 DH. Une exonération s’applique aussi sur le terrain où se situe le bien à condition que celui-ci n’est pas une surface 5 fois supérieur au terrain sinon la superficie « restante » sera imposée. En termes d’exonération toujours, sont également exonérées de la TPI, les ventes de biens entre ascendants et descendants et entre mari et femme. Ainsi, si vous souhaitez vendre votre bien immobilier entre des parties ascendantes et descendantes (parents, enfants, frères, sœurs) vous serez exonéré.

Vous pouvez perdre votre exonération dans 2 cas, premièrement vous si vous vendez votre résidence principale plus d’un an après l’avoir quitté. Deuxièmement, vous n’êtes plus éligible à l’exonération si le bien que l’on désire céder est loué, car dans ce cas, il n’est plus considéré comme habitation principale.

Bon à savoir :  les droits d’exonérations sont valables aussi pour les étrangers car ils sont couverts par les mêmes taxes régissant les transactions immobilières au Maroc.

 

8) Comment optimiser sa fiscalité immobilière au Maroc ?

 

Actuellement, il n’existe pas à proprement parler de dispositifs fiscaux pour optimiser sa fiscalité au Maroc comme le régime de Loueur Meublé Non Professionnel. Néanmoins, ce qui fera la différence dans l’optimisation de vos investissements sont le choix du mode d’acquisition et du statut juridique adéquat, et la tenue d’une comptabilité fiable et probante. Tout d’abord, vous devez avoir connaissance du meilleur statut pour investir dans l’immobilier au Maroc selon votre profil et vos objectifs. Enfin, il faut tenir rigoureusement votre comptabilité afin de pouvoir déduire les charges et surtout éviter toute mésaventure avec le fisc. 

Trouver un excellent expert-comptable.

 

9) Quel est l’intérêt de créer une société au Maroc et son coût ? 

 

Le levier fiscal au Maroc est un des facteurs pour investir en société mais c’est aussi un excellent outil pour obtenir un crédit immobilier au Maroc. Si vous souhaitez vous financer au Maroc, les revenus locatifs futurs ne sont pas pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Tandis que si vous investissez en société, les revenus de l’exploitation sont pris en compte entre 70% et 80% dans le calcul du taux d’endettement. Cette différence facilite grandement l’acquisition d’un bien immobilier en société.

Pour que vos futurs revenus d’exploitations soient pris en compte, il vous faudra trouver un expert-comptable qui réalise un business plan et un prévisionnel cohérent et fiable afin de convaincre la banque de vous octroyer un crédit immobilier. Généralement, en passant par un expert-comptable, le taux de transformation pour obtenir un prêt est de 90%. Celui-ci vous validera au préalable la viabilité de votre projet.

Comptez des coûts de création de société pouvant aller jusqu’à 15 000 dirhams hors taxe et des frais de gestion mensuel de l’ordre de 2500 dirhams pour bénéficier d’un suivi sur mesure d’un fiscaliste au service de vos intérêts. 

 

10 ) Quelles sont les aides dont vous pouvez bénéficier pour investir dans l’immobilier au Maroc ? 

 

La fiscalité au Maroc est un levier que vous commencez à maîtriser, c’est la raison pour laquelle on voulait rappeler aux marocains les mécanismes mis en place par le gouvernement Marocain afin d’investir plus facilement au Maroc. 

Les Marocains résidant au Maroc et les Marocains résidant à l’étranger bénéficient d’une aide pour acquérir un premier logement qui va jusqu’à 100 000 dirhams. De l’autre côté, le fonds MDM INVEST, offre une subvention de 10% du montant d’un projet d’une valeur de 1 million de dirhams. Cette subvention peut aller jusqu’à 500 000 dirhams ce qui est une somme non négligeable pour lancer un projet.

Retrouvez tous les critères pour bénéficier de ces mécanismes.

 

Que faire une fois avoir lu ce Guide de la fiscalité au Maroc ? 

 

La première des choses à faire est de prendre rendez-vous avec un expert-comptable pour cadrer votre projet d’investissement. Ensuite, entourez-vous d’une équipe de confiance pour financer et trouver un bien immobilier. Il faudra vous entourer d’un notaire de famille pour sécuriser vos opérations. Enfin, la valorisation du bien et sa bonne exploitation deviendront votre priorité. 

Nous avons créé pour vous Finance Ton Riad afin de financer et exploiter un bien immobilier au Maroc en toute sérénité. C’est pourquoi notre équipe composée de directeurs d’agences bancaires, chasseur immobilier, notaires, expert-comptables, avocats, architectes et conciergerie vous assure un accompagnement clé en main.

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