Voici la question que tout le monde se pose avant d’investir ! Vaut-il mieux investir dans un riad au Maroc ou dans une villa ? Avant d’investir dans l’immobilier au Maroc, il faut prendre en compte les avantages que vous pourriez en tirer. Ensuite, il est important de savoir quelle est la meilleure stratégie pour y investir. En l’espèce, on va faire une comparaison de 5 avantages et 5 inconvénients d’investir dans un riad ou une villa au Maroc. Enfin, on vous partagera des études de cas afin de mieux saisir comment vous pouvez gagner de l’argent en exploitant bien un riad au Maroc ou une villa.

Commençons par les raisons d’investir au Maroc ! Premièrement, les prix au m² en moyenne au Maroc sont en moyenne de 1000 euros sachant qu’à Lagos, ils peuvent atteindre 10 000€ du m². Ainsi, il est fort probable que dans les 10 prochaines années les prix puissent doubler voir tripler. Votre plus-value sera non négligeable en investissant maintenant. Deuxièmement, le potentiel touristique du Maroc augmente tous les ans. L’année dernière, il a augmenté de +32% par rapport à 2022. C’est la raison pour laquelle, si vous exploitez un bien en location courte durée, le taux de réservation et les tarifs augmenteront à leur tour. Troisièmement, les banques marocaines facilitent l’accès à l’acquisition avec des conditions de financement très favorables surtout au MRE.

Maintenant, place au duel entre l’investissement dans un riad au Maroc et une villa.

 

Quels sont les 5 avantages d’investir dans un riad au Maroc ?

 

1) L’emplacement

 

Il n’y a pas meilleur emplacement qu’un riad situé en plein de cœur de la médina. En effet, c’est le passage obligé de 90% des touristes durant leur premier séjour au Maroc. Ainsi, en ayant un emplacement en plein cœur de la Médina, vous augmentez vos chances de louer plus souvent.

 

2) Taux de réservation

 

C’est la raison pour laquelle, les investisseurs apprécient investir dans des riads au Maroc. Le taux des réservations des riads est élevé, en moyenne, il est de 85% à Marrakech. Les meilleurs riads obtiennent encore de meilleurs résultats.

 

3) Tarifs à la nuitée

 

Les riads avec des SPA peuvent proposer des prix à la nuitées allant parfois jusqu’à 200€. Ils n’ont rien à envier aux plus grands établissements hôteliers sur ce sujet. Si votre riad est unique sur le marché, vous pourriez justifier un beau tarif à la nuitée. 

 

4) Prix d’acquisition accessible

 

Il est possible d’acquérir des riads de 2 à 3 chambres à rénover à partir de 200 000€ voire un peu moins parfois. Ainsi, vous pouvez commencer à investir dans un petit riad loué entier et deux années après acquérir un riad plus grand avec la trésorerie que vous aurez généré. 

 

5) Ouverture aux noms résidents

 

L’avantage ultime d’investir dans un riad au Maroc est de pouvoir le rendre accessible au public pour se restaurer ou pour le visiter sous format musée. C’est le cas de certains riads qui augmentent leur chiffre d’affaires grâce à la partie restauration ou SPA. 

 

 

Quels sont les 5 inconvénients d’investir dans un riad au Maroc ?

 

1) Manque d’espace à exploiter

 

Votre priorité est de pouvoir exploiter un maximum de chambres pour avoir une bonne rentabilité. Néanmoins, vous perdez de la place pour activer le levier événementiel pour augmenter votre chiffre d’affaires. 

 

2) Intimité pas forcément au rendez-vous

 

Parfois, on manque d’intimité dans les riads qui sont trop exigus du coup l’expérience voyageur n’est pas toujours très bonne. De plus, on peut tomber avec des couples qui sont avec des enfants quelque peu bruyants. 

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3) Pas adapté pour de l’événementiel

 

Difficile d’organiser un mariage dans un riad ce qui est dommage car cela peut générer entre 20 000€ et 30 000€ de chiffre d’affaires par mariage organisés. 

4) Forte concurrence sur le marché

 

Vous n’êtes pas le premier et sûrement pas le dernier sur le marché. Êtes-vous prêt à vous lancer dans la cage aux fauves ? Pourquoi vous allez devenir meilleur sur le marché ? Quelle est votre stratégie de lancement pour vous faire connaître ? 

5) Attention à la structure des riads au Maroc 

 

Malheureusement en septembre 2023, un séisme a frappé le Maroc dont Marrakech ce qui a eu un impact sur la structure de certains riads. C’est la raison pour laquelle, il est judicieux de faire passer un expert pour bien vérifier l’intégrité de la structure. 

 

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Business Model d’un riad au Maroc bien exploité

 

Dans les deux études de cas, on va prendre le même nombre de chambres et il y aura un SPA ainsi qu’un restaurant comme services générateurs dans le business model. 

• 7 chambres x 50% de taux de réservation x 100 prix de la nuitée x 12 : 126 000€
• Restauration : 10 menu à 20€ vendu par jour x 365 : 73 000 €
• SPA : 4 Packs à 40€ par jour x 365 : 58 400 €
• Cadeaux souvenirs “Parfum” : 4 parfums à 20€  vendus par jour x 365 : 29 200€
• Visite extérieur “Rooftop ou Musée” : 1000 visites par an à 3€ : 30 000€ 

 

Potentiel CA d’un Riad de 7 chambres  au Maroc : 316 600€ 

Cette estimation prend en compte le fait que vous puissiez mettre en place 5 sources de revenus et que vous atteignez ces prévisions, elle est à titre indicatif pour vous montrer l’importance des sources de revenus complémentaires. 

Comment bien investir dans un riad à Marrakech en 2024.

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

 

5 avantages d’investir dans une villa au Maroc 

 

 

Tout le monde mérite d’avoir la villa de Tony Montana mais pas de finir comme lui. 

 

1) Un grand espace exploitable 

 

Le réel avantage d’acquérir une villa est de pouvoir exploiter l’espace extérieur afin de pouvoir construire une deuxième villa par la suite ou développer la partie événementiel Ainsi veillez à investir dans une villa qui puisse accueillir au moins 100 personnes au format cocktail. 

 

2) Une intimité retrouvée

 

C’est vraiment un luxe de pouvoir se retrouver avec plus d’espace et une meilleure intimité. Après tout le monde mérite de se retrouver en paix au bord de la piscine. 

3) Une augmentation du panier moyen faciliter

 

Si vous êtes un bon hôte, vos voyageurs n’auront plus envie de quitter votre villa donc il peuvent manger en demi pension et consommer au bar le soir. Trouvez des activités et équipements à mettre en place qui rendent le séjour incroyable tout en augmentant votre panier moyen. 

 

4) l’événementiel ultra rentable

 

Les mariages marocains sont fabuleux et vous avez l’espace pour l’accueillir et une responsable pour les organiser de A à Z. Prenons l’exemple de la Villa Taj qui loue pour 3 jours leur magnifique villa à 25 000€. Maintenant, imaginons que vous puissiez accueillir un mariage par mois à 25 000€ de réservation. Cela vaut peut être le coût d’engager une responsable événementiel à temps complet pour développer la partie événementiel de votre villa. 

 

5) Plus-value à réaliser

 

Les prix des terrains ne cessent d’augmenter et la qualité de gestion de votre exploitation vous permet de vendre des projets de villas ultra rentables. Ainsi, si l’ouverture d’une villa vous coûte 500 000€ et que vous revendez le projet à 1 million d’euros 3 ans après. Vous pouvez potentiellement reproduire l’expérience mais en faisant l’acquisition de 2 projets à 500 000€. 

Comment bien exploiter une villa de 7 chambres à Marrakech.

 

Les inconvénients d’investir dans une villa au Maroc ?

 

1) La distance du centre-ville

 

Attention à ne pas acquérir une villa trop éloignée du centre-ville. Certains voyageurs ne vérifient pas vraiment l’emplacement. Du coup, ils peuvent vous flinguer si l’emplacement ne leur est pas favorable. Néanmoins, si votre concept de villa est unique, il justifiera le déplacement. 

 

2) Le coût d’acquisition élevé 

 

Comptez au moins 500 000€ pour lancer un vrai projet de villa rentable. Heureusement, on peut trouver des solutions de financement mais ce budget n’est pas forcément adapté pour un premier investissement. Nos partenaires peuvent vous trouver des projets de villas intéressants un peu moins élevés si vous le souhaitez. Lancer une recherche de villa sur Marrakech.

 

3) Attention aux délais de construction

 

Si vous êtes patient alors faîtes construire une villa, vous savez quand la construction commence jamais quand elle finit. En moyenne, il faut compter 18 mois pour finaliser la construction d’une villa. Heureusement, on peut obtenir un différé de crédit entre 6 mois et 12 mois mais vous n’avez aucune garantie que la construction soit finie à temps. Vous avez plus de chance d’avoir un manque à gagner en faisant construire.

 

4) Prendre en compte des 20% de TVA sur les villas à construire

 

Autre point négatif à prendre en compte avant d’investir dans une villa, c’est la TVA à 20% dont vous serez redevable sur les ventes de biens neuf après construction. Ainsi, vous serez soumis à la taxe sur les profits immobiliers et à la TVA de 20%. Pratiquement 40% de taxe qui peuvent bien grignoter votre marge. Petite astuce, privilégiez l’acquisition de villas déjà construites non soumises à la TVA et exploitables plus rapidement. 

 

5) Manque d’attractivité pour l’extérieur sauf exception 

 

Si votre future villa se situe à 20km de Marrakech ou Essaouira, la probabilité que des visiteurs extérieurs viennent se faire masser ou se restaurer est beaucoup plus faible par rapport à un riad situé en plein centre-ville. C’est la raison pour laquelle, il serait judicieux de prendre en compte ce facteur pour trouver une solution au préalable. Répondez à cette question suivante pour trouver des idées : Qu’est-ce qui vous pousserait à vous déplacer à 20km de Marrakech pour une demi-journée ? 

Comment bien développer les sources de revenus d’une villa ?

 

On reprend ici les mêmes données que notre étude de cas sur le business model d’un riad au Maroc avec des sources de revenus différentes. 

• 7 chambres x 50% de taux de réservation x 100 prix de la nuitée x 12 : 126 000€
• Restauration : 10 menu à 20€ vendu par jour x 365 : 73 000 €
• SPA : 2 Packs à 50€ par jour x 365 : 36 500 €
• Organisation de Mariage : 20 0000€ x 12 : 240 000€
• Organisation d’immersions : 2000€ x 50 an : 100 000€ 
• Privation pour Events : 5000€  généré par mois : 60 000€ 

 

Potentiel CA d’une villa de 7 chambres au Maroc : 635 500€ 

On rappelle encore une fois qu’il s’agit d’une projection potentielle et qu’elle n’est atteignable si toutes les sources de revenus sont mises en place et qu’une équipe bosse à temps plein pour obtenir ses résultats. L’un de nos partenaires a réussi à généré 200 000€ de CA dès la première année d’exploitation. 

 

Conclusion du duel entre un riad au Maroc et une villa ? 

 

Certes, vous pourriez obtenir un meilleur chiffre d’affaires en investissant dans une villa mais l’investissement initial sera plus conséquent. De plus, vous aurez plus de charges d’exploitation qui feront l’objet d’un prochain article. À contrario, investir dans une riad au Maroc vous demande un plus petit investissement et vous apporte une première expérience intéressante. De plus, la durée des travaux est censée être moins longue qu’une construction de villa. Le plus important est de bien vous faire accompagner pour mener à bien ce genre de projet. Au plaisir d’échanger avec vous sur le vôtre. 

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