Pourquoi et comment bien investir dans l’immobilier à Marrakech ?

Nov 3, 2024 | Ville où investir | 0 commentaires

investir dans l'immobilier à Marrakech

Investir dans l’immobilier à Marrakech peut présenter des défis, notamment pour obtenir le meilleur prix d’achat et exploiter efficacement le bien par la suite. Pour cela, un réseau de professionnels de confiance est indispensable, surtout si l’investissement est géré à distance. Marrakech, avec son attrait touristique en constante croissance, offre un potentiel remarquable. C’est l’une des rares villes au Maroc à garantir un taux de réservation prévisible, atteignant en moyenne 85 %. Et cette dynamique est loin de ralentir, comme le montrent les chiffres que nous allons explorer ensemble.

 

Un attrait touristique en pleine expansion

 

Au premier trimestre 2024, le trafic de l’aéroport de Marrakech a augmenté de 22 % par rapport à 2023. Face à ce succès croissant, des adaptations des infrastructures aéroportuaires sont prévues, avec une croissance annuelle estimée du trafic de 13 % pour la période 2024-2030. Cela signifie que le nombre de visiteurs à Marrakech pourrait presque doubler d’ici six ans. En 2023, le Maroc a accueilli 14,5 millions de touristes, soit une augmentation de 34 % par rapport à 2022. En projetant une croissance similaire pour le Maroc, on pourrait atteindre un flux de 30 millions de voyageurs par an, nécessitant ainsi un doublement des capacités d’hébergement, déjà occupées à 95 % pour les meilleurs établissements. Pour les huit premiers mois de l’année 2024, le Maroc a enregistré 11,8 millions de visiteurs, soit 1,6 million de plus qu’en 2023 à la même période. Il est donc très probable que le pays atteigne les 16 millions de touristes en 2024, dont une grande partie a visité Marrakech.

 

Un nombre croissant de résidents à Marrakech

 

La ville ocre se classe parmi les destinations privilégiées pour les expatriés et Marocains résidant à l’étranger (MRE), juste après Casablanca et Rabat. On estime qu’environ 20 000 Français y résident, suivis par une communauté espagnole importante. Ce dynamisme fait de Marrakech une ville propice aux investissements. Les secteurs les plus porteurs sont le tourisme, l’hébergement touristique et l’immobilier. Par ailleurs, des options comme la location-gérance de franchises facilitent l’installation des entrepreneurs à Marrakech. Une personne sur deux qui visite la « Perle du Sud » envisage d’y investir ou même de s’y installer un jour, un indicateur fort du potentiel de la ville. Marrakech est aussi un vaste chantier en plein développement, accueillant des projets de grande envergure tels que le deuxième Morocco Mall du royaume. La ville reçoit la majorité des grands événements internationaux organisés au Maroc, renforçant encore son attractivité.

 

Un cadre éducatif en pleine évolution

 

Une ville qui investit dans l’éducation de ses jeunes est une ville tournée vers l’avenir. Au Maroc, le nombre d’écoles privées a doublé en 10 ans, atteignant près de 7 000 établissements en 2024. À Marrakech, la demande croissante liée aux nouvelles installations de résidents a encouragé l’ouverture de nouvelles écoles. La ville propose des établissements scolaires marocains et étrangers : systèmes français, espagnol, américain, britannique et, plus récemment, belge. Cela permet aux familles expatriées de trouver des solutions de scolarisation adaptées.

Ces facteurs font de Marrakech une ville attractive pour investir dans l’immobilier grâce à son dynamisme touristique, l’installation croissante de nouveaux résidents et une offre éducative de qualité en constante expansion. Analysons à présent les stratégies optimales pour investir avec succès dans l’immobilier à Marrakech.

 

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Comment bien investir dans l’immobilier à Marrakech ?

 

Depuis octobre 2023, les prix de l’immobilier à Marrakech connaissent une hausse notable, avec une augmentation parfois spectaculaire dans certains quartiers, où les prix au mètre carré ont presque doublé en deux ans. Investir dans un marché en croissance peut s’avérer rentable, à condition de bien évaluer le potentiel réel de chaque zone et de ne pas surpayer. Les quartiers d’Amelkis, l’Hivernage et Agdal, par exemple, enregistrent une forte demande locative combinée à un nombre limité de nouveaux logements, ce qui entraîne une augmentation des prix.

Le marché des riads est également en plein essor, avec une hausse de prix de 40 % sur les deux dernières années. Quant aux villas, les prix sont passés de 2 000 à près de 4 000 dirhams par mètre carré. Malgré ces hausses, le prix moyen de l’immobilier à Marrakech reste attractif, à 1 143,39 € par mètre carré, soit un niveau inférieur à Casablanca, Rabat ou Tanger. Cette différence suggère qu’il y a encore un potentiel d’appréciation à venir. En comparaison, les prix sont environ deux fois inférieurs à ceux des villes de province en France, avec en prime un climat ensoleillé et un afflux constant de touristes. Petit outil pour connaître les prix à Marrakech.

 

5 stratégies pour bien investir dans l’immobilier à Marrakech

 

 

Investir dans un appartement à Marrakech

 

La location courte durée d’appartements à Marrakech, notamment dans les quartiers de Guéliz, l’Hivernage et Agdal, offre une excellente rentabilité grâce à un fort taux de remplissage. En général, l’achat d’un appartement de standing bien situé dans ces zones coûte autour de 100 000 €, ce qui en fait une option plus accessible que les riads ou les villas. Pour maximiser la rentabilité, il est judicieux de privilégier des appartements pouvant accueillir au moins quatre personnes, permettant ainsi d’augmenter le tarif par nuitée. Le prix moyen pour ce type d’hébergement varie entre 50 € et 100 €, avec des logements haut de gamme (comme ceux disposant d’un jacuzzi) atteignant parfois des tarifs supérieurs.

L’investissement dans un appartement est une excellente porte d’entrée pour commencer dans l’immobilier à Marrakech, car sa gestion est relativement simple, surtout avec l’assistance d’une conciergerie de confiance.

 

Opter pour la location-gérance d’une villa ou d’un riad à Marrakech

 

La location-gérance de riads ou de villas est une solution idéale pour les investisseurs disposant d’un budget inférieur à 100 000 €. Voici les principaux éléments à considérer pour rentabiliser ce type de projet :

  1. Montant de la caution : Comptez entre 6 et 12 mois de loyer comme dépôt de garantie.
  2. Loyer mensuel : Pour un riad de 5 chambres, un loyer autour de 30 000 dirhams est recommandé.
  3. Travaux et aménagements : Limitez les investissements, car le bien ne vous appartient pas. Les dépenses doivent être justifiées par la rentabilité potentielle.
  4. Nombre de loyers en avance : Prévoyez idéalement deux mois de loyer en avance pour vous laisser le temps de démarrer l’activité.

 

Pour sécuriser votre investissement, négociez une option d’achat à la fin du contrat.

 

En effet, les contrats de location-gérance durent généralement entre 3 et 5 ans, et il est fréquent que le propriétaire souhaite récupérer le bien au terme du contrat, une fois qu’il est devenu rentable. Cette clause vous permettra d’acheter le bien si l’opération est un succès.

Si le bien n’a jamais été exploité auparavant, vous pouvez créer un fonds de commerce avec un bail commercial 3/6/9. Ce type de bail vous apporte une stabilité, car tant que vous réglez le loyer, le propriétaire ne peut vous en déloger.

Bien que le bien ne vous appartienne pas, la location-gérance vous permet de l’exploiter sans les risques d’une acquisition immédiate. Elle vous offre également l’opportunité de constituer une trésorerie pour, à terme, investir dans l’achat d’un riad maison d’hôtes, à partir de 300 000 €.

 

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

 

Acquérir un riad pour de la location exclusive

 

Les riads en location exclusive sont souvent des propriétés ne pouvant pas être exploitées comme maisons d’hôtes, car elles n’atteignent pas les 5 chambres requises ou disposent d’une surface au sol limitée. Ces riads se louent entre 200 € et 300 € la nuitée selon leur standing et leur nombre de chambres, générant environ 5 000 € de revenus locatifs mensuels. La gestion est simplifiée : une femme de ménage de confiance peut assurer la remise des clés et le nettoyage.

Cependant, il est essentiel de noter que le marché de la location courte durée est soumis à des risques de régulation, comme cela a été le cas en France. Acheter un riad destiné à Airbnb peut donc s’avérer risqué si des restrictions étaient mises en place dans les prochaines années.

 

Acheter un riad à rénover pour une exploitation en maison d’hôtes

 

Sur le marché de Marrakech, les riads destinés à devenir maisons d’hôtes se vendent entre 300 000 € et 600 000 € pour un nombre de chambres similaire. Il est important de comprendre que le fonds de commerce des maisons d’hôtes peut avoir plus de valeur que la propriété elle-même, d’où la nécessité de bien évaluer le prix d’achat pour garantir la rentabilité de l’investissement.

Pour estimer les revenus potentiels d’une maison d’hôtes, vous pouvez utiliser cette formule dans un secteur bien situé, comme un rayon de 500 mètres autour de la place Jemaa El Fna :

Revenus mensuels potentiels = Nombre de chambres x Prix moyen de la nuitée (85 €) x Taux de réservation (75 % la première année, 90 % dès la deuxième année).

Exemple : Un riad de 7 chambres pourrait générer les revenus suivants en première et deuxième année :

  • Première année : 7 chambres x 85 € x 22 nuits (75 % de remplissage) = 13 090 € mensuels.
  • Deuxième année : 7 chambres x 85 € x 27 nuits (90 % de remplissage) = 16 065 € mensuels.

Ces chiffres sont atteignables sous réserve d’une gestion efficace, ce qui souligne l’importance de confier la gestion à une conciergerie spécialisée en maisons d’hôtes, surtout si vous n’êtes pas sur place. Cela garantit un service professionnel et une optimisation des revenus.

 

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Faire construire un riad dans la Médina de A à Z

 

Une option moins fréquente mais tout aussi intéressante pour investir à Marrakech consiste à acheter un terrain nu dans la médina et à y construire un riad destiné à l’exploitation en maison d’hôtes. Bien que cette solution demande plus de temps que l’achat ou la rénovation d’un riad existant, elle présente plusieurs avantages. Avec un budget d’environ 500 000 €, terrain inclus, il est possible de construire un riad de 12 chambres. Une fois bien exploité, un tel riad peut atteindre une valorisation d’environ 1 million d’euros.

En termes de rentabilité, un riad de 12 chambres peut générer des revenus mensuels estimés à 22 440 € lors de sa première année d’exploitation et jusqu’à 27 540 € à partir de la deuxième année. Ces revenus peuvent être augmentés grâce aux ventes additionnelles (repas, excursions, services de bien-être, etc.), pouvant rapporter au moins 50 € par personne accueillie dans la maison d’hôtes.

 

Guide lancer une maison d’hôtes au Maroc.

 

Conclusion

 

Marrakech est l’une des villes les plus attractives pour investir dans l’immobilier, notamment grâce à son attrait touristique et ses prix encore raisonnables pour les investisseurs marocains résidant à l’étranger (MRE) et les étrangers. Toutefois, la réussite de votre investissement repose sur le choix des professionnels de confiance qui vous accompagneront. Trouver les bons partenaires est essentiel pour concrétiser avec succès un projet immobilier à Marrakech.

Voici une liste de professionnels de confiance à consulter à Marrakech :

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