Investir et gérer une maison d’hôtes à Marrakech n’est pas une tâche facile. En réalité, cela peut s’avérer risqué si vous n’avez pas d’expérience dans ce domaine, notamment en matière de gestion du personnel au Maroc.

L’un des principaux écueils est d’acheter une maison d’hôtes à un prix trop élevé, ce qui compromettrait votre rentabilité. Par ailleurs, une mauvaise gestion du personnel peut nuire à l’image de votre établissement et entraîner des pertes importantes.

Beaucoup de personnes envisagent de se lancer dans l’ouverture d’une maison d’hôtes sans en connaître les aspects techniques et les risques. Parmi les erreurs courantes, on trouve l’investissement de plus d’un million d’euros dans un contrat de location-gérance avec un loyer trop élevé, ou l’achat d’un riad mal situé. Sur le plan des travaux, il n’est pas rare de faire face à des dépassements de budget, parfois à hauteur de 100 000 €. Sans une formation adéquate à la gestion d’une maison d’hôtes, il sera difficile d’atteindre un taux de remplissage de 90 % dans les trois premières années.

C’est pourquoi cet article a pour but de vous aider à anticiper ces imprévus et à vous fournir des solutions pour réussir votre investissement et l’exploitation de votre maison d’hôtes.

L’achat d’un riad maison d’hôtes

Il est important de rappeler que le statut de maison d’hôtes s’applique aux hébergements disposant de plus de 5 chambres, vous permettant ainsi de louer chaque chambre séparément. Sur le marché traditionnel, un riad maison d’hôtes de 5 chambres déjà en activité se négocie en moyenne autour de 500 000 €. Toutefois, dans certains cas, pour le même budget, vous pouvez acquérir un riad de 12 chambres construit à partir d’un terrain nu. Le prix des maisons d’hôtes peut varier considérablement en fonction de leur performance : plus elles sont rentables, plus leur coût d’acquisition sera élevé. Il existe plusieurs stratégies pour acquérir une maison d’hôtes à Marrakech.

• Location-gérance avec option d’achat : Cette formule vous permet de louer l’établissement à un loyer modéré pendant 3 ans, avec la possibilité de racheter les murs par la suite. Une caution minimum de 30 000 € est généralement requise.
• Achat d’un terrain et construction d’une maison d’hôtes : Vous investissez dans un terrain pour y construire un riad, souvent dans la médina, selon vos propres spécifications.
• Achat d’un riad à rénover : Cette option permet d’acquérir à un prix plus bas, mais il est crucial de s’entourer d’un professionnel compétent pour la rénovation, ce qui est également valable pour les nouvelles constructions.
• Achat des murs et du fonds de commerce d’une maison d’hôtes : Bien que plus coûteuse, cette option vous permet de reprendre une affaire déjà en activité, avec une clientèle et un modèle économique établi.

Chacune de ces stratégies présente ses avantages et inconvénients, et il est essentiel de bien analyser vos objectifs avant de vous lancer.

La rénovation d’un riad maison d’hôtes

Trouver un professionnel fiable pour rénover ou construire un riad de A à Z peut s’avérer être un véritable défi. Il est fortement recommandé de vérifier les chantiers précédents et de consulter les avis clients des entreprises que vous envisagez pour ces travaux. Travailler avec un architecte francophone peut être une solution efficace pour sécuriser le projet et assurer le suivi du chantier. En effet, la barrière linguistique peut parfois compliquer la réalisation de votre maison d’hôtes selon vos attentes.

Les autorisations à obtenir

Il est également important de se rappeler que des autorisations sont nécessaires pour effectuer des travaux de rénovation. Disposer d’un bon réseau local facilitera l’obtention de ces permis. Par ailleurs, avant d’exploiter votre maison d’hôtes, il vous faudra obtenir un agrément. À ce titre, l’association des maisons d’hôtes de Marrakech et d’Essaouira peut vous accompagner dans ces démarches administratives.

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Les revenus d’une maison d’hôtes à Marrakech

Les sources de revenus d’une maison d’hôtes se divisent principalement en deux catégories :

1. Les nuitées, qui dépendent du nombre de chambres et de votre capacité à les occuper régulièrement.
2. Les ventes additionnelles, qui représentent généralement entre 20 % et 40 % du chiffre d’affaires d’une maison d’hôtes. Cela inclut la vente de services complémentaires (repas, excursions, soins, etc.). Cependant, pour maximiser ces ventes, il est essentiel de diversifier les services proposés et d’implémenter un processus de vente efficace.

Une gestion rigoureuse et une offre adaptée peuvent significativement augmenter la rentabilité de votre maison d’hôtes.

Cas pratique : Riad de 9 chambres situé à 7 minutes de la place Jemaa El Fna

Revenus issus des nuitées :

• Taux de réservation à 50 % : 9 chambres x 100 € x 15 nuitées = 13 500 € de chiffre d’affaires (CA) mensuel
• Taux de réservation à 70 % : 9 chambres x 100 € x 21 nuitées = 18 900 € de CA mensuel
• Taux de réservation à 90 % : 9 chambres x 100 € x 27 nuitées = 24 300 € de CA mensuel

Revenus issus des ventes additionnelles :

Les ventes additionnelles peuvent provenir de plusieurs services, notamment :

• Demi-pension, pension complète, restauration
• Ventes directes ou partenariats avec des SPA
• Excursions
• Boutique d’hôtel
• Organisation d’événements

Pour estimer les revenus issus des ventes additionnelles, on peut prendre une base de 20 % du CA des nuitées la première année, avec pour objectif d’atteindre 40 % après 3 ans d’exploitation.

Dans cet exemple, avec un taux de réservation de 50 %, le CA mensuel d’un riad de 9 chambres s’élèverait à 16 200 €, avec 2 700 € provenant des ventes additionnelles (soit 20 % du CA des nuitées).

À un taux de réservation de 90 %, le CA mensuel total atteindrait environ 30 000 €, ventes additionnelles incluses.

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La gestion et l’exploitation quotidienne d’une maison d’hôtes à Marrakech

Gérer une maison d’hôtes à distance présente de nombreux défis. Marrakech est un marché particulièrement complexe, tant en raison de la concurrence que de la gestion du personnel. Si vous n’êtes pas sur place et que vous ne maîtrisez pas les rouages du secteur, vous risquez d’avoir des mauvaises surprises. C’est pourquoi il est indispensable d’être sur place avec les compétences d’un exploitant de maison d’hôtes, ou bien de confier la gestion à un professionnel de confiance spécialisé dans les riads. Contrairement aux conciergeries classiques qui gèrent des appartements ou villas en location courte durée, les conciergeries dédiées aux riads sont encore rares sur le marché.

Une solution pour réussir à investir dans une maison d’hôtes à Marrakech

Lors d’un événement networking, nous avons rencontré le fondateur d’un réseau de riads qui s’apprête à accueillir 30 000 voyageurs en 2025 grâce à un partenariat avec une agence de voyages. Actuellement, il gère 7 maisons d’hôtes, mais ces établissements ne suffisent pas à répondre à la demande. Pour cette raison, il cherche à développer un réseau de riads qui bénéficierait de son expertise et de ses résultats. Les maisons d’hôtes sous sa gestion atteignent en moyenne 90 % de taux de réservation.

Son offre va au-delà d’une simple gestion performante : il propose un accompagnement complet pour l’achat, la construction et l’exploitation d’une maison d’hôtes. Son approche repose sur trois piliers : la qualité des produits, une exploitation optimisée et une satisfaction client maximale, garantissant ainsi une excellente rentabilité.

Le principal avantage de ce partenariat pour vous est la simplification de votre projet. Il vous aide à identifier les meilleures opportunités d’achat ou de location-gérance, tout en vous permettant de déléguer la gestion à un expert du secteur.

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

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