Découvrez un guide pour bien investir en location courte durée au Maroc en 2024. Il répond aux 7 questions que vous vous posez le plus sur la location courte durée. Il vous dévoile pourquoi investir au Maroc avec cette stratégie d’investissement et où investir. Il explique quelles sont les charges d’exploitation liées à la location saisonnière et comment gagner concrètement de l’argent avec la location courte durée au Maroc. Vous allez découvrir avec quel budget commencer à investir et dans quel type de bien. Pour finir, vous allez découvrir comment augmenter la rentabilité de ce type d’exploitation et le gérer à distance.

 

1) Pourquoi investir en location courte durée au Maroc ? 

 

En 2023, le Maroc a accueilli 14,5 millions de touristes soit +34% par rapport à 2022. Selon les prévisions les plus basses, le nombre de touristes annuel devrait augmenter de 10% tous les ans avec un pique avec la Coupe du Monde de Football en 2030. On rappelle que les chiffres de 2023, on dépassé les prévisions gouvernementales malgré un malheureux séisme qui a touché le Maroc. 

Le Maroc est la 24ème destination la plus incontournable du monde et dépassera l’Égypte dans un futur proche comme première destination touristique d’Afrique. Pourquoi ? Son économie est l’une des plus attractives d’Afrique avec la monnaie la plus puissante et stable du continent. Casablanca est la première place financière d’Afrique et cela va durer notamment grâce aux Marocains Résidents à l’Étranger. 

Depuis l’annonce de l’attribution de la coupe du monde de football au Maroc en 2030, il y a eu 1,8 millions de demande d’acquisition au Maroc par des MRE. Les villes les plus plébiscitées par les MRE sont Marrakech (34%), Casablanca (15%), Tanger (8%). Ils demandent en grande majorité des biens allant du studio au F3 (40%) et des villas (30%).

En 2030, le Maroc devrait accueillir 20 millions de touristes qui ont besoin d’un logement de standing pour passer un séjour inoubliable. C’est la raison pour laquelle, c’est le bon moment pour vous investir dans la location courte durée au Maroc. 

 

Voici 3 raisons majeurs d’investir au Maroc en 2024 

 

Les villes accueillant la coupe du monde 2030 vont toutes bénéficier de nouvelles infrastructures ce qui va renforcer leurs attractivités. Les projets de LGV vont permettre de rapprocher les grandes villes comme Marrakech à Tanger en 3H et Casablanca ne sera plus qu’à 45 minutes de Marrakech. À partir de cet été 2024, il y aura une ouverture de lignes intérieurs grâce aux compagnies low-cost. Aller de Marrakech à Fès prend actuellement 7h, bientôt la durée passera à 1h pour le même tarif. Ces 3 éléments combinés font du Maroc l’une des meilleures destinations pour se lancer dans l’immobilier. 

 

2) Quelles sont les villes les plus demandées par les touristes ?

 

 

On va commencer par un TOP 3 des destinations les plus touristiques du Maroc et vous proposer 4 autres villes à fort potentiel. 

La première place des destinations les plus touristiques du Maroc revient à Marrakech qui accueille tous les plus grands rendez-vous internationaux. En effet, la capitale touristique du Maroc attire à elle seule près de 8 millions de touristes. Il y a de nombreux acteurs sur le marché de la location courte durée mais il reste de la place si vous proposez des logements atypiques. 

Tanger est la deuxième ville touristique du Maroc grâce à sa proximité avec l’Europe et son rôle central de ville des affaires. Vous êtes sur la côte avec quelques kilomètres de l’Espagne avec un emplacement de choix pour faire des affaires. Ainsi, c’est la destination idéale pour proposer une offre destinée au tourisme d’affaires. 

La troisième place du TOP 3 revient à Agadir, ville balnéaire de plus de 1 million d’habitants. Elle attire de nombreux touristes qui veulent profiter de ses plages et de son rayonnement qui va bien au-delà de la ville même. En effet, c’est une destination de choix pour les surfeurs grâce à sa proximité avec Taghazout (20km) qui a accueilli la coupe du monde du Kite Surf. Agadir est fortement plébiscitée pour s’expatrier à au Maroc en bord de mer.

Le grand avantage de ces 3 villes, c’est que les prix restent encore accessibles à 1000€ au mètre carré sauf Tanger où les prix sont plus élevés mais grimpent plus rapidement. Marrakech grandit d’un kilomètre tous les ans, Tanger voit ses affaires grandirent tout autant et Agadir est en chantier en permanence. Le Maroc se développe à la vitesse grand V, c’est le bon moment. 

 

4 villes qui méritent aussi votre intérêt pour vous lancer en location courte durée ! 

 

Casablanca, la reine des affaires est certes plus chère mais la rentabilité y est toujours intéressante car elle est la ville la plus dynamique économiquement du Maroc.

Rabat, la capitale, il est toujours judicieux d’investir dans une capitale surtout quand les prix de l’immobilier sont vraiment raisonnables. Bien que le tourisme extérieur n’y soit pas très développé, le tourisme intérieur y est très important. 

Essaouira, petite ville balnéaire proche de Marrakech avec beaucoup de charme. C’est la destination idéale pour organiser des immersions et des retraites dans des villas. Les prix des terrains ont grimpé de 250% en moins de 5 ans. 

Dakhla, l’Oasis entre l’Atlantique et le Sahara est une destination de prédilection pour les surfeurs. Très peu connues par le grand public, des bonnes affaires s’y cachent avec un marché touristique en plein développement. 

 

Comment gagner 200 000€ par grâce à l’immobilier au Maroc.

 

3) Comment gagner de l’argent avec la location courte durée au Maroc ?

 

Commençons par présenter les 3 avantages de la location courte durée. 

Vous restez maître de votre bien en louant à la nuitée car vous avez un contrat à très court terme. Ainsi, vous n’avez pas de locataires mais des voyageurs qui réservent via des plateformes ce qui vous apporte de la sécurité. De plus, vous êtes libre de fixer les dates de disponibilité du logement exploité. Venez quand vous le souhaitez au Maroc. 

La location courte durée permet de jongler avec les prix de la nuitée. Si vous louez avec un bail classique en longue ou moyenne durée, les prix du loyer ne peuvent pas augmenter un mois sur deux. En location saisonnière, vous pouvez vendre une nuitée à 50€ ou 200€ selon les événements ou les périodes. Cela a un impact concret sur la rentabilité de votre investissement. 

En moyenne, vous gagnez 3 fois plus de revenus locatifs en location courte durée qu’en location nu ou meublée classique. De plus, il faut savoir que vous pouvez augmenter vos revenus en proposant des ventes additionnelles. Prenons l’exemple d’une villa qui peut proposer la privatisation pour organiser un mariage clé en main.

Maintenant même si vous générez 20 000€ de revenus locatifs à l’année avec un studio ou 200 000€ avec une villa ou un riad, il y a des charges d’exploitation à prendre en compte avant de vous lancer. 

Pour calculer ce que vous allez gagner en brut la première année en location courte durée au Maroc, prenez la règle des 50% de taux de réservation.

 

Exemple : riad de 7 chambres à Marrakech avec un prix de la nuitée à 100€ 

 

7 chambres x 100 (prix de la nuitée) x 15 (50% de taux de réservation) = 10 500€ par mois soit 126 000€ de revenus potentiels. En moyenne, le taux de réservation sur Marrakech est de 85%. Ainsi, au bout de 3 ans, vous pouvez atteindre ce taux de réservation en menant de bonnes actions. On refait maintenant le même calcul en remplaçant le multiplicateur par 25 à la place de 15 pour estimer le vrai potentiel de votre projet. Avec un taux de réservation de 85%, ce projet pourrait générer 17 500€ mensuel soit 210 000€ à l’année. 

Bien évidemment qu’il vous faudra un concept atypique et de l’expérience pour atteindre ces résultats. C’est pourquoi dans le business model en location courte durée, il faut impérativement penser à avoir d’autres sources de revenus complémentaires pour combler les 35% de taux de réservation que vous n’atteignez pas dès la première année. En restant sur l’exemple du riad, 3 sources de revenus sont intéressantes pour augmenter votre CA : un SPA, un restaurant et une offre événementielle.

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On rappellera juste qu’il existe au moins 3 exploitations différentes en location courte durée au Maroc et chacune mérite une étude de marché complète avant de vous lancer. 

• Location d’une appartement en LCD
• Privation d’une villa entier ou d’un riad en entier en LCD
• Exploitation d’un riad ou d’une villa en Maison d’hôtes 

Guide de la fiscalité au Maroc 2024.

 

4) Quelles sont les charges d’une exploitation en location courte durée ?

 

L’un des critères les plus importants à prendre en compte avant de vous lancer dans l’immobilier est votre mensualité de crédit. Bien qu’elle soit hors de l’exploitation propre de la location courte durée, elle représente une charge importante. On finance des appartements, des riads et des villas, contactez-nous.

 

Maintenant, voici les charges propres à l’exploitation en LCD : 

• Consommation d’eau et d’électricité : elles sont souvent plus importantes en location courte durée car il peut y avoir plus de fréquentations et les voyageurs font moins attention à la consommation. Il faut être vigilant sur cette charge qui peut rapidement monter si vous n’y réfléchissez pas dès l’écriture du projet.
• Internet : il est impératif d’avoir une connexion internet vraiment efficace partout dans le logement si vous ne souhaitez pas récolter de mauvais avis. 
• Charges de ménage : soyez vigilant à cette charge très peu prise en compte dans le prévisionnel pour vous lancer en LCD. Il peut coûter jusqu’à 25€ entre le ménage et le check-in. 
• Frais de plateforme 20% : les meilleures plateformes de réservations sont Booking et Airbnb. Elles vous offrent une incroyable visibilité mais il faut bien maîtriser l’ensemble des plateformes pour éviter les doubles réservations.  
• Frais de conciergerie 20% : si vous souhaitez déléguer la gestion de votre bien qui augmente vos résultats et vous facilite la vie alors choisissez la bonne conciergerie. Elles vous proposent en général 2 options : une pour améliorer vos revenus et l’autre clé en main avec la gestion logistique derrière. 

 

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5) Quelles sont les 3 meilleures typologies de bien à choisir pour se lancer en location courte durée avec quel budget ?

 

Si vous souhaitez commencer en toute sérénité avec un petit budget, on vous recommande de démarrer avec l’acquisition d’un appartement de type studio ou F3 à destination des couples et familles. À Marrakech, on trouve encore des appartements bien situés pour – de 100 000€. Ils se louent en moyenne entre 65€ et 90€ la nuitée. En partant sur une nuitée moyenne de 80€ à 50% de taux de réservation, on arrive à 15 000€ de revenus locatifs à l’année. 

Votre budget est un peu plus important de l’ordre de 200 000€ alors il peut être judicieux d’investir dans un riad à louer en entier. On passe à une nuitée de 80€ à 300€ en moyenne si vous proposez un riad de bonne gamme. Ainsi avec 50% de taux de réservation, vous pouvez générer 4500€ mensuel soit 54 000€ à l’année. 

Vous souhaitez ouvrir une maison d’hôtes, le budget variera entre 400 000€ et 700 000€ selon le nombre de chambres et si vous choisissez une villa ou un riad. L’avantage des riads est leur situation géographique située dans la plupart des cas dans la médina en centre-ville. Les villas ont l’avantage d’offrir plus d’intimité et plus d’espace pour développer la partie événementiel par exemple. N’ouvrez pas une maison d’hôtes si votre business model ne vous permet pas d’atteindre au moins les 200 000€ de chiffre d’affaires. 

Si vous avez un conseil à retenir de ce guide est d’investir avant tout dans un concept de logement atypique qui est unique sur le marché qui rendra l’expérience appréciable pour le voyageur. Ainsi, il faudra que votre décoration crée le coup de cœur dès l’arrivée des voyageurs. De plus, il faudra vous poser la question pourquoi les touristes doivent absolument venir chez moi et pas chez un autre hôte ? Quel est mon concept unique que je peux dupliquer dans d’autres villes par exemple ? Pensez à créer une marque de votre future exploitation en location courte durée. Avec une vision sur 5 ans, vous prenez de l’avance sur l’ensemble des concurrents du marché. 

 

Investir dans un riad ou une maison d’hôtes à partir de 300 000€.

 

 

6) Comment augmenter la rentabilité d’un investissement en location courte durée ?

 

Les services, les équipements et le concept de votre projet augmentent la rentabilité de votre investissement. 

En effet, votre logement doit répondre aux plus grands besoins de vos voyageurs. Ils doivent se sentir comme dans un 5 étoiles en termes d’équipements et de service. Il y a des équipements indispensables qu’une grande majorité apprécie comme la machine à café, le lave vaisselle et le mixeur. C’est en améliorant l’expérience que vous rendez l’expérience unique. Maintenant dans les services, il peut être intéressant de réaliser un petit guide vidéo ou au format broché afin de proposer des activités et visites culturelles qui sortent des sentiers battus. En partageant de bonnes adresses et des bons plans, vous rendrez le meilleur service. Posez-vous toujours la question qu’est-ce qu’il y a de plus chez moi que chez les autres ?

Une meilleure expérience client est la meilleure des armes pour augmenter votre rentabilité en récoltant de meilleurs avis et en justifiant derrière le prix de votre nuitée. Néanmoins, il faut penser à ne pas être seulement dépendant de votre taux de réservation et limité par la surface de votre logement. 

 

Voici quelques services qui peuvent augmenter la rentabilité de votre investissement. 

 

Ces services servent aux maisons d’hôtes pour diversifier leur source de revenus. C’est la raison pour laquelle, on prend toujours l’exemple d’un logement de 7 chambres pour imager la méthodologie. 

 

Service de restauration : 7 chambres x 2 personnes x 20€ de panier moyen x 15 taux de réservation = 4200€ par mois soit 50 000€ à l’année.  

Il est intéressant de pouvoir ouvrir le restaurant de votre maison d’hôtes au public extérieur pour augmenter les chances d’atteindre ces résultats voir les dépasser. Il faut bien commercialiser auprès de vos voyageurs la formule restauration pour qu’ils dînent au moins une fois chez vous. D’ailleurs, vous pourriez proposer des cours de cuisine.

 

SPA : tous les établissements n’ont bien évidemment pas de SPA mais il est intéressant d’en avoir un voici pourquoi. 

7 chambres x 1 personne x 40€ de panier moyen x 10 taux de réservation = 2800€ par mois soit 33 600€ à l’année. On n’a pas pris en compte les ventes réalisées aux non résidents de votre maison d’hôtes mais c’est tout à fait possible. 

 

Organisation de mariage : si votre établissement a la capacité d’accueillir des mariages alors proposez une offre clé en main qui facilite vraiment les choses. Ainsi en organisant un mariage par mois dans votre riad ou villa, vous pourriez générer 200 000€ de chiffre d’affaires.

 

Privatisation de votre espace pour l’événementiel ou créez vos propres événements: des organisateurs d’événements sont toujours à la recherche de lieux atypiques pour organiser des séminaires, cocktails dînatoires ou immersions. Il est possible de créer vos propres immersions thématiques vendues 1500€ la semaine ce qui peut générer 45 000€ de revenus complémentaires à l’année. 

 

Vendre un produit sur place dont tout le monde raffole : Imaginons que vous avez une marque de parfum, de vêtements ou des souvenirs dont les personnes sont fans. Ils auront ainsi la possibilité d’acheter sur place car c’est utile pour eux et pratique. Pensez à un un produit d’un montant d’au moins 20€ que tout le monde aimerait acheter voire offrir comme cadeau. 

L’ensemble de ses services ne sont pas tous adaptables à votre typologie de bien mais vous avez compris le principe sur l’intérêt d’avoir différentes sources de revenus hors l’exploitation des nuitées.

 

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7) Comment bien gérer à distance un bien loué en location courte durée au Maroc ?

 

Vous avez peut être de la chance d’avoir de la famille au Maroc qui puisse gérer votre bien si vous êtes à distance. Néanmoins, vous pourriez avoir un manque de traçabilité sur le rendement réel de votre exploitation. Il faut un interlocuteur disponible 24/24h, 7/7j car votre crédibilité de meilleur hôte en dépend. Ainsi, il est important de proposer un service client irréprochable. La rentabilité de votre investissement en location courte durée au Maroc se joue sur la satisfaction de vos voyageurs. En réalité, c’est une activité professionnelle qu’il faut savoir déléguer en pour plus de sérénité et rentabilité. 

Comment déléguer à la bonne conciergerie ? 

On vous recommande de sélectionner une conciergerie qui puisse être vraiment disponible et qui ne vous vend pas du rêve en se basant que sur la rentabilité de votre investissement. Votre interlocuteur doit pouvoir vous apporter les meilleurs conseils quitte à vous déconseiller d’investir dans un riad en Melkia. Il est important que la relation avec la conciergerie soit basée sur la confiance avant tout et sur la connaissance du marché de celle-ci. Elle doit pouvoir aussi apporter de précieux conseils concernant la fiscalité et la réglementation liés à la location courte durée. Si celle-ci à une bonne connaissance des projets de développement au Maroc et peut vous trouver des biens alors, c’est peut être un bon choix. Certes, on peut avoir l’envie d’investir en location courte durée au Maroc, encore faut-il trouver le bien idéal pour se lancer.  

 

Plan d’action pour vous lancer.

 

Avant de vous lancer calculer votre enveloppe pour connaître votre budget et combien vous pourriez emprunter.

Ensuite, trouvez une équipe qui travaille au service de vos intérêts que ça soit de l’expert-comptable jusqu’à la conciergerie. Celle-ci devrait pouvoir vous trouver le bien idéal en moins d’un mois. 

Si vous vous entourez des meilleurs, vous trouverez un concept de logement atypique à lancer qui sera bien délégué auprès de la meilleure conciergerie du marché.

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