Pour un premier investissement immobilier au Maroc, il est déconseillé d’opter pour un bien en melkia. En effet, cela signifie que le bien n’est pas titré auprès des autorités, ce qui entraîne de nombreux risques juridiques. Les banques refusent de financer les biens ou terrains non titrés, ce qui constitue déjà un premier signe d’alerte. De plus, les héritiers d’un bien en melkia peuvent en revendiquer la propriété, mettant ainsi en péril votre investissement.

Bien qu’investir dans une melkia puisse sembler rentable, le risque dépasse souvent les gains potentiels. La procédure de titrisation d’une melkia peut être extrêmement longue, surtout sans un réseau de confiance.

 

Comment être sûr d’acquérir une bonne melkia ?

 

Le risque zéro n’existe pas, surtout lorsqu’il s’agit d’investir dans une melkia. C’est pourquoi il est conseillé de ne vous lancer que si vous avez déjà réussi 2 à 3 opérations immobilières au Maroc. L’élément clé pour éviter une erreur est de vous entourer d’un notaire spécialisé dans les melkias. Ce professionnel pourra évaluer si le bien est sain ou non avant l’achat et accélérer la procédure de titrisation grâce à son expertise et son réseau au sein de l’administration. Il est fortement recommandé de n’acquérir une melkia que si la première réquisition a été effectuée, c’est-à-dire que les démarches initiales pour l’obtention du titre foncier ont déjà commencé.

 

Combien de temps dure la titrisation d’un bien en melkia ?

 

La procédure de titrisation peut prendre jusqu’à deux ans dans certains cas. De nombreux facteurs influencent ce délai : le moment de l’acquisition, l’accompagnement dont vous bénéficiez, ainsi que votre réseau. En moyenne, vous pouvez espérer un délai d’un an si tout se déroule bien. Toutefois, il est important de prévoir le pire scénario pour éviter les déceptions. Si vous êtes impatient, il vaut mieux éviter les melkias, car la patience est une qualité essentielle dans ce type d’opération.

 

Pourquoi les gens prennent-ils le risque d’investir dans une melkia ?

 

L’avantage majeur des biens en melkia réside dans leur prix d’acquisition, souvent bien inférieur à celui d’un bien titré. Par exemple, certains riads melkia de 7 chambres à Marrakech peuvent être achetés pour 200 000 €, alors qu’un riad titré rénové de la même taille peut coûter en moyenne 600 000 €. C’est donc un pari rentable si vous parvenez à titrer le bien avant que des héritiers ne revendiquent leurs droits et si vous avez du temps devant vous. Toutefois, il existe toujours un risque de mauvaises surprises, en particulier à Marrakech. Soyez donc très vigilant quant aux personnes avec qui vous faites affaire, surtout dans le cadre d’une melkia.

 

Que pouvez-vous faire avec un bien en melkia ?

 

Avec un bien en melkia, vos options d’exploitation sont limitées. Par exemple, il est pratiquement impossible d’ouvrir une maison d’hôtes, car sans titre foncier, vous ne pouvez pas obtenir les autorisations nécessaires. Cela vous expose à des risques légaux, notamment des dénonciations. De plus, sans titre, vous ne pouvez pas non plus faire de travaux officiels, car aucune autorisation ne sera délivrée.

Certaines personnes prennent néanmoins le risque de louer des riads en melkia pour des locations courtes durées, mais c’est une stratégie risquée, surtout en l’absence d’assurance, car sans titre, votre bien est toujours juridiquement vulnérable. La solution la plus sûre est d’habiter dans le bien pendant que vous attendez la titrisation.

 

Quelle est la rentabilité d’une opération de ce type ?

 

L’intérêt principal d’une melkia réside dans la plus-value potentielle générée après la titrisation, la rénovation ou la construction du bien. Voici un exemple réaliste d’une opération réussie avec un bien en melkia :

• Achat d’un riad melkia de 200 m² au sol, 5 chambres à 7 chambres : entre 200 000 € à 400 000 €
• Rénovation du bien : entre 70 000€ et 200 000 €
• Frais de titrisation : entre 15 000 et 50 000 Dirhams 
• Ameublement : 35 000 €

Budget total : 400 000 €

Une fois rénové, un riad de ce type avec 7 chambres pourrait être estimé à 600 000 €, soit une plus-value latente de 200 000 €.

Pour l’exploitation, un riad de standing de 7 chambres peut proposer des nuitées à un minimum de 100 €. Avec un taux d’occupation de 50 % la première année, cela génère un chiffre d’affaires mensuel minimum de 10 500 €, qui peut monter à 16 800 € avec un taux d’occupation de 80 %. À cela s’ajoutent les ventes additionnelles (restauration, services), représentant environ 20 % minimum jusqu’à 60% du chiffre d’affaires des nuitées.

Ainsi, si vous parvenez à titrer ce type de projet, vous pouvez non seulement réaliser une plus-value de 200 000 €, mais aussi générer des revenus d’exploitation dépassant 10 000 € par mois.

Cependant, ce scénario représente un cas optimiste. La réalité peut être plus complexe et moins rentable si des obstacles juridiques ou autres surgissent.

 

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Quels sont les risques encourus ?

 

Les risques liés à l’investissement dans une melkia sont considérables :

Perte totale de l’investissement : Si un héritier s’oppose à la vente ou revendique ses droits sur le bien, vous pourriez perdre votre investissement.

Difficulté à exploiter le bien : Sans titre foncier, il est très difficile d’exploiter un jour le bien de manière légale (par exemple, pour une maison d’hôtes ou des locations).

Difficulté à revendre : Si vous ne parvenez pas à titrer le bien, vous aurez du mal à trouver un acheteur. Le bien étant juridiquement risqué, vous serez probablement contraint de baisser significativement le prix de vente.

Ainsi, l’investissement dans une melkia comporte de sérieux dangers. La question de savoir s’il est vraiment judicieux de le faire dépend de votre appétit pour le risque et de vos moyens de sécuriser l’opération.

 

Comment sécuriser à 95 % un investissement dans une melkia ?

 

Bien que le risque soit important, il existe des solutions pour réduire considérablement les dangers liés à ce type d’investissement :

Favoriser la titrisation du bien avant achat: Attention, les melkias ne peuvent pas être signé chez les notaires, vous passerez devant l’adoul pour en acquérir. Néanmoins avant de conclure l’achat, demandez que la procédure démarre quitte à avancer les frais de titrisation. On vous encourage à verrouiller ce processus avec un avocat ou un notaire pour que les deux parties soient engagées d’une certaine manière.

Solution clé en main avec mise sous séquestre : Vous pouvez travailler avec une entreprise spécialisée dans la rénovation et la titrisation de melkias. Le principe est de mettre 5 % du prix du bien en séquestre chez le notaire. L’entreprise se charge ensuite de titrer le bien et d’effectuer les rénovations. Avant de signer, cette entreprise évalue les coûts des travaux et du projet global. Si la titrisation n’est pas réalisée dans un délai imparti, vous récupérez votre argent mis sous séquestre. Cette stratégie permet de ne prendre que 5 % du risque, sachant que, dans 99 % des cas, le séquestre est récupéré si les conditions ne sont pas respectées.

 

Conclusion

 

N’investissez pas dans une melkia si vous avez plus de 5 % de chance de perdre votre investissement. La clé pour limiter les risques est de vous entourer d’un notaire compétent et de travailler avec une entreprise fiable qui s’occupe des démarches légales pour vous. En ne versant que 5 % en séquestre, vous limitez considérablement les risques tout en ayant une vision claire des coûts et du calendrier du projet. Assurez-vous également de prévoir un budget global réaliste et d’accepter de patienter au moins un an avant que l’opération ne porte ses fruits.

Échangez avec un spécialiste de la Melkia avant d’investir.

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