Construire une villa au Maroc peut s’avérer être un excellent investissement, tant en termes de rentabilité qu’en termes de plus-value à long terme. En effet, les prix des terrains augmentent chaque année en raison de l’afflux de nouvelles résidents et touristes au Maroc. Toutefois, il est essentiel de bien connaître la réglementation en vigueur pour construire conformément aux règles et de maîtriser les coûts de construction afin d’assurer la viabilité de votre projet. C’est pourquoi, avec notre partenaire architecte, Hamza Boufous, nous vous invitons à découvrir les 5 étapes clés pour réussir la construction de votre villa au Maroc.

Étape 1 : Déterminer les possibilités du terrain

La première interrogation qui se pose souvent est : quels sont les types de construction autorisés sur mon terrain ou sur celui que je souhaite acquérir ?

Pour répondre à cette question, il est essentiel de se renseigner auprès de l’agence urbaine compétente pour la zone où se trouve le terrain. C’est cette agence qui établit le plan d’aménagement définissant les possibilités de construction selon la zone. Certaines zones interdisent par exemple la construction d’immeubles, tandis qu’en centre-ville, les constructions sont généralement limitées à 5 étages.

Actuellement, un document intitulé « Note de Renseignement » répertorie toutes les autorisations de construction selon la zone. Ce document peut être obtenu en ligne sur le site taamir.gouv.ma moyennant des frais de 360 dirhams. Pour l’obtenir, il faut fournir le certificat de propriété du terrain ainsi que la carte nationale d’identité (ou le statut de la société) des propriétaires. Il est judicieux de vérifier si un terrain est titré en consultant la conservation foncière, car de nombreux agents immobiliers peuvent donner des informations erronées pour vendre un terrain. Il est recommandé de consulter un architecte pour obtenir des informations précises sur les possibilités de construction sur un terrain. Il est à noter que la Note de Renseignement est rédigée en arabe littéraire, ce qui peut poser des difficultés de compréhension pour certains.

Warning « Melkia »

Il est également important de faire preuve de prudence lors de l’acquisition de terrains non titrés, appelés « Melkia ». Ces terrains ne sont pas enregistrés auprès de la conservation foncière mais sont directement gérés par le caïd. L’achat de ce type de terrain comporte le risque que les héritiers s’opposent à la vente pendant une période pouvant aller jusqu’à un an. Pendant cette période, il est interdit de construire ou d’exploiter le terrain, par exemple en y érigeant un riad. Parfois, des professionnels peuvent aider à accélérer le processus d’obtention du titre de propriété, mais il est crucial de s’entourer d’experts de confiance.

Étape 2 : Viabilisation du terrain

Idéalement, il est préférable d’acquérir un terrain situé en bordure de route ou au moins accessible par une piste, ce qui facilite le raccordement aux réseaux d’eau et d’électricité. La viabilisation du terrain est toujours à la charge du client.

Une fois le terrain viabilisé, l’architecte peut commencer à élaborer les premiers plans en se basant sur la Note de Renseignement et en respectant le cahier des charges.

En moyenne, le processus de viabilisation prend environ 2 mois, d’où l’intérêt d’opter pour un terrain déjà viabilisé afin d’éviter toute perte de temps.

Étape 3 : Demande de permis de construire

Deux points cruciaux concernant l’obtention du permis de construire : premièrement, il est obligatoire de recourir à un architecte pour le demander, et deuxièmement, il est rare que le permis soit accepté du premier coup par les administrations.

Généralement, cela implique un processus d’allers-retours entre l’administration et l’architecte pour obtenir l’approbation finale. Il est donc essentiel de choisir un architecte qui maîtrise parfaitement la procédure et dispose d’un réseau pour faciliter les démarches. Dans les cas les plus favorables, l’obtention du permis peut prendre environ un mois, mais cela reste une exception.

Une fois le permis de construire obtenu, il peut être judicieux de faire appel à un bureau d’études topographiques et à un bureau de contrôle pour surveiller l’avancement du chantier.

Étape 4 : Construction de la villa au Maroc

Le coût de construction d’une villa peut varier considérablement. En règle générale, les promoteurs visent une marge bénéficiaire d’au moins 30 % sur les projets immobiliers au Maroc. Dans certains cas, faire construire sa propre villa avec un architecte peut être jusqu’à 30 % moins cher.

La durée moyenne de construction d’une villa est de 12 à 16 mois sans modifications importantes. Cela dépend également de la taille de la villa et de l’entreprise de construction choisie. Le terrassement et la construction du sous-sol sont généralement les étapes les plus chronophages. En revanche, une villa de plain-pied peut être construite en minimum 8 mois. Il est donc crucial de faire un choix stratégique en fonction de ses besoins.

Certains architectes proposent un service clé en main, où ils prennent en charge l’intégralité du projet à partir de la note de renseignement et d’un cahier des charges. Cette option offre l’avantage de disposer d’une équipe assurant la maîtrise d’ouvrage déléguée, ainsi que la réalisation de projections 3D pour visualiser le projet.

Étape 5 : Obtention du permis de conformité

Le permis de conformité est indispensable pour résider ou exploiter la villa.

Pendant la construction, il est primordial de veiller à ce que celle-ci respecte scrupuleusement le projet autorisé. Une fois achevée, il suffit de déposer une demande de permis de conformité auprès de l’administration compétente. Ensuite, l’architecte procède à une réception provisoire des travaux afin de permettre l’exploitation de la villa. Après un an d’utilisation, une réception définitive peut être délivrée par l’architecte.

Conclusion sur la construction de villa au Maroc 

Investir dans la construction d’une villa à Marrakech peut être extrêmement lucratif, à condition de bien exploiter le terrain que vous possédez ou que vous envisagez d’acquérir. Les coûts moyens de construction d’une villa se situent autour de 4000 dirhams hors taxe pour du bas de gamme, 6000 dirhams hors taxe pour du moyen de gamme et 8000 dirhams pour du haut de gamme. Si votre projet est réalisé avec soin, en collaboration avec un architecte, votre villa peut être vendue à 1,5 fois le coût total du projet, frais d’architecte inclus (environ 2,5 % en moyenne).

C’est pourquoi il est crucial de faire appel à un architecte qui comprendra parfaitement votre vision et pourra vous guider quant à sa rentabilité. Nous avons établi un partenariat avec un architecte qui pourra déterminer avec précision le nombre de villas pouvant être construites sur un terrain donné, ainsi que le nombre optimal de chambres à créer pour maximiser la rentabilité de votre investissement.

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