Marrakech regorge d’opportunités, que ce soit dans l’immobilier ou le tourisme, grâce à son statut de capitale touristique du Maroc. En 2024, le pays est d’ailleurs devenu la première destination touristique d’Afrique, dépassant l’Égypte avec 17,4 millions de visiteurs contre 15,7 millions. Cette attractivité fait de la « perle du Sud » un choix stratégique pour investir et s’installer.

Cependant, ce succès attire aussi des individus malintentionnés, et les arnaques immobilières sont malheureusement fréquentes. Là où il y a de la spéculation et des flux financiers importants, ces pratiques se multiplient – un phénomène mondial.

Si vous rêvez d’acquérir un pied-à-terre à Marrakech, vous méritez que votre projet aboutisse en toute sérénité. C’est pourquoi un guide dédié à la prévention des arnaques est essentiel. De nombreux acheteurs, y compris des Marocains résidant à l’étranger, voient leurs économies partir en fumée à cause de pratiques frauduleuses.

Découvrez les 10 arnaques immobilières les plus courantes à Marrakech et apprenez comment vous en protéger efficacement.

1) Les étrangers ne peuvent pas investir dans l’immobilier au Maroc

 

Un investisseur français a déboursé plus de 400 000 € pour acheter plusieurs appartements à Marrakech. Malheureusement, il a mis ces biens au nom d’un « ami » parce qu’il croyait – à tort – qu’un étranger ne pouvait pas être propriétaire au Maroc. Cette fausse information lui a été soufflée par son ami, mais aussi par un notaire et un banquier.

Le résultat ? Il a littéralement offert 400 000 € sur un plateau à une personne qui, une fois en possession des biens, a vite oublié la notion d’amitié.

Rappel essentiel : les étrangers peuvent parfaitement acheter de l’immobilier au Maroc, à l’exception des terrains agricoles. Cette méconnaissance des lois peut coûter très cher, surtout quand on confond confiance et naïveté…

Avant de vous lancer dans un projet immobilier, il est préférable de soumettre votre dossier à un professionnel. Celui-ci pourra l’analyser sous l’angle juridique et déterminer si, en tant qu’étranger, vous êtes en mesure d’accomplir certaines démarches. Cette étape permet à l’expert d’examiner votre situation en profondeur afin de sécuriser vos opérations, d’identifier les opportunités disponibles et d’anticiper les risques potentiels.

2) Investir dans un bien non titré n’est pas risqué

 

Acheter un bien en melkia (sans titre foncier) sans numéro de réquisition est toujours risqué. L’absence d’enregistrement à la conservation foncière vous expose à des litiges, notamment si des héritiers contestent la vente. De plus, vous n’êtes pas protégé en cas d’expropriation…

Mais ce n’est pas tout ! Certains vendeurs peu scrupuleux vendent leur bien en melkia, encaissent l’argent, puis entament eux-mêmes la procédure de titrisation à leur profit. Résultat ? Ils peuvent revendre le même bien, cette fois avec un titre foncier officiel, à un nouvel acheteur en toute légalité. Une arnaque courante qui peut coûter une fortune.

3) Faire confiance aux documents d’un bien melkia sans les vérifier

 

Un même bien peut parfois être associé à plusieurs documents contradictoires, facilitant ainsi les doubles ventes.

De plus, les actes melkias sont rédigés en arabe littéraire, une langue que de nombreux acheteurs étrangers ne maîtrisent pas. Se fier uniquement aux dires d’un agent immobilier sans faire vérifier les documents par un expert indépendant est une erreur majeure.

Conseil clé : toujours faire analyser les documents par un notaire ou un avocat spécialisé, et jamais par une partie impliquée dans la transaction.

4) Acheter un bien melkia sans numéro de réquisition

 

Le numéro de réquisition est essentiel car il garantit que le bien sera titré dans les 13 prochains mois et que toutes les vérifications légales auront été effectuées.

Lorsque vous laissez le vendeur s’occuper des démarches administratives après l’achat, vous prenez un risque. Il est possible qu’il ne les accomplisse jamais ou qu’il retarde le processus, même sans mauvaise intention. Pour sécuriser votre achat, assurez-vous d’acheter un bien melkia avec un numéro de réquisition qui protège juridiquement votre investissement.

De plus, vous pouvez inclure dans le compromis de vente une clause suspensive stipulant l’obtention du numéro de réquisition avant de verser tout acompte chez le notaire. Et si on vous demande de l’argent pour réaliser ces démarches administratives, fuyez immédiatement !

5) Ne pas passer par un notaire pour un bien non titré

 

Certaines personnes prennent le risque d’acheter un bien non titré sans passer par un notaire, en recourant à un adoul (officier public qui authentifie les actes juridiques selon le droit islamique et marocain). Cependant, la barrière de la langue peut compliquer la compréhension des documents signés.

Le notaire, en revanche, a un rôle clé : il vérifie la conformité des documents et vous conseille tout au long de la transaction. Profitez-en pour tester la qualité de ses conseils avant de vous engager dans l’achat. La majorité des notaires étant francophones, la communication devient plus facile.

Attention toutefois : ne choisissez pas le notaire du vendeur, car il pourrait avoir un conflit d’intérêts. Plusieurs scandales immobiliers ont récemment impliqué des notaires dans des affaires de fraude.

6) Acheter un bien sur plan

 

L’achat sur plan présente plusieurs risques. Il est fréquent que les projets subissent des retards de livraison, voire que certains ne voient jamais le jour. De plus, les contrats de réservation sont souvent flous et ne précisent pas de date de livraison exacte.

Un autre problème récurrent dans ce type d’achat : des paiements en liquide (au noir), ce qui compromet non seulement la sécurité de la transaction mais aussi la revente future du bien.

Soyez également prudent avec les nouveaux promoteurs qui lancent leurs premiers projets sans références solides. Avant de vous engager, vérifiez toujours les projets précédents des promoteurs et consultez les avis des clients. Évitez les premiers projets des promoteurs sans expérience pour minimiser les risques.

Enfin, sachez que les banques financent rarement ces projets en raison des nombreux retards de construction, parfois même plusieurs années après la date prévue.

7) Louer un bien à distance en envoyant de l’argent pour la réservation

 

Il est fortement recommandé de vous rendre sur place à Marrakech pour visiter le bien et légaliser le contrat de location avant de verser le moindre acompte. Si vous ne formalisez pas les relations contractuelles avec l’agent immobilier ou le bailleur, vous courez le risque de verser de l’argent sans obtenir le bien que vous souhaitez louer.

Des cas de fausses annonces fleurissent sur internet, où des personnes malintentionnées encaissent des frais d’agence puis bloquent le client. Récemment, une personne a même été incarcérée pour de telles pratiques. Afin d’éviter ce genre de mésaventure, il est crucial de choisir un agent immobilier avec de bonnes références et de demander des garanties solides avant de vous engager.

Échanger avec Sarah, agent immobilier de confiance sur Marrakech.

8) Ne pas légaliser un contrat

 

La légalisation du contrat auprès de la mairie est essentielle pour vous protéger juridiquement en cas de litige ou de non-respect des engagements. Si le contrat n’est pas légalisé, vous ne pourrez pas faire valoir vos droits ni engager des recours contre la personne responsable.

Prenons l’exemple d’un projet de rénovation réalisé sans contrat légal : en cas de problème, vous n’aurez aucune preuve formelle de l’accord, et vous serez vulnérable. Une astuce simple pour éviter les mauvaises surprises est de proposer à l’autre partie de légaliser la relation contractuelle dès le début. Cela découragera les personnes malhonnêtes.

9) Surfacturation des travaux de rénovation

 

Les surcoûts dans les projets de rénovation sont fréquents, surtout lorsque vous ne connaissez pas les prix réels des matériaux et de la main-d’œuvre. En moyenne, pour une rénovation de qualité à Marrakech, comptez environ 1000 € par m² pour la surface au sol. Si un entrepreneur vous propose un prix autour de 2000 € le m², vous risquez de vous faire arnaquer.

Ce qui coûte le plus cher dans les travaux, ce sont les finitions de qualité, tandis que le gros œuvre ne dépasse pas généralement les 350 € par m². Avant de vous engager, vérifiez les chantiers déjà réalisés et demandez des informations détaillées sur l’entreprise. La cerise sur le gâteau : demandez s’ils disposent d’une assurance décennale. Sans cela, vous pourriez vous retrouver avec des surcoûts allant de 50 000 € à 100 000 €, une situation que certains investisseurs regrettent amèrement.

10) Attention à la location-gérance

 

Le concept de location-gérance permet d’investir dans un riad à moindre coût sans en être directement propriétaire. Mais derrière ce modèle, certains risques existent. Voici comment ça fonctionne : un propriétaire loue à prix modique un bien (souvent un riad) à une personne qui crée un fonds de commerce et le sous-loue ensuite à un gérant qui en assure l’exploitation.

Dans ce schéma, le véritable gagnant est souvent celui qui crée le fonds de commerce. Par exemple, il peut louer un riad de 5 chambres à un prix d’environ 1200 € par mois, mais le sous-louer jusqu’à 4000 € à un gérant. Les contrats de location-gérance sont généralement signés pour 3 ans, mais au terme du contrat, l’exploitant peut se retrouver contraint de quitter les lieux si la hausse du loyer est trop importante, par exemple de 4000 € à 5000 €.

Pour se prémunir des risques liés à la location-gérance, il est recommandé de négocier directement avec le propriétaire du bien et d’inclure une option d’achat dans le contrat, afin de ne pas se retrouver sans rien à la fin du bail. Bien que cela ne soit pas une arnaque en soi, une mauvaise location-gérance peut entraîner de lourdes pertes. Prenons un exemple : un investissement de plus de 1 million d’euros dans un projet de location-gérance, incluant des travaux de rénovation, avec un loyer mensuel de 10 000 €. À la fin du contrat, le propriétaire ou le gestionnaire du fonds de commerce récupère le bien déjà exploité sans avoir mis d’argent pour le rendre opérationnel.

Bonus 

Conclusion

 

Il est possible de rédiger un livre entier sur les arnaques immobilières qui peuvent survenir dans le cadre de l’investissement au Maroc. C’est pourquoi il est essentiel de légitimer toutes vos relations contractuelles et de bien vérifier vos partenaires d’affaires. Conservez soigneusement tous les échanges avec les parties prenantes pour vous protéger. Avant tout achat ou projet immobilier, il est judicieux de consulter un avocat et un notaire à Marrakech pour avoir des conseils avisés.

Si jamais vous êtes victime ou pensez être victime d’une arnaque immobilière, vous pouvez vous retourner contre la personne fautive assez facilement grâce à la légalisation des contrats et avec l’accompagnement d’un avocat spécialisé dans le contentieux. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, il est tout à fait possible d’être dédommagé dans ces situations. Le Royaume du Maroc lutte activement contre ces pratiques frauduleuses et met en place des mécanismes pour vous protéger.

Échanger avec un professionnel du droit avant d’acheter ou en cas de litige.

Pour aller plus loin : 

Lire le livre Vivre et investir au Maroc.

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