Comment bien investir dans un riad de 14 chambres à Marrakech ?

Mai 31, 2024 | Investir au Maroc | 0 commentaires

Investir dans un riad est devenu une tendance populaire, mais la réalité du marché peut rapidement décevoir les investisseurs. Heureusement, la CAN 2025 et la Coupe du Monde de Football 2030 auront lieu au Maroc, ce qui peut être bénéfique. Le marché des riads et des locations de courte durée à Marrakech est très concurrentiel, avec plus de 3000 acteurs déjà établis, ayant une clientèle fidèle et de bons avis.

Il est important de ne pas se laisser tromper par les prix attractifs des riads sur le papier, car ils ne reflètent pas toujours la réalité. Il existe deux types de riads à Marrakech : ceux avec moins de 5 chambres, exploités en location courte durée classique, et ceux avec 5 chambres ou plus, exploités en maisons d’hôtes. Les prix peuvent varier considérablement selon le nombre de chambres, avec une moyenne de 250 000€ pour un riad de moins de 5 chambres et 500 000€ pour un riad maison d’hôtes clé en main. Bien que des options moins chères existent, il est irréaliste de compter sur une « bonne affaire » facile à trouver.

Après avoir pris conscience de la concurrence et de la difficulté à trouver un riad, il est essentiel de discuter de la rentabilité. Prenons l’exemple d’un riad de 14 chambres. Il est recommandé d’ouvrir un riad haut de gamme pour vendre des nuitées plus chères et cibler une clientèle ouverte aux ventes additionnelles. Voici un calcul simple pour estimer la rentabilité : 14 chambres x prix moyen de la nuitée (100€ pour les riads avec SPA) x taux de réservation (50%, soit 15 nuits par mois) = 21 000€ par mois.

L’objectif de cet article est de vous fournir quatre clés pour générer plus de 21 000€ de chiffre d’affaires mensuel et comment bien investir dans un riad de 14 chambres à Marrakech.

 

1) Acheter un riad déjà en exploitation

 

Bien sûr, vous pouvez acheter un riad à rénover pour réduire les coûts d’acquisition, mais cela présente des défis importants. Partir de zéro pour lancer un nouveau riad sur le marché est une tâche complexe. Créer une maison d’hôtes à partir de rien demande du temps et des efforts considérables pour obtenir de bons avis, créer une image de marque, élaborer une stratégie d’acquisition de voyageurs et développer une communauté. De plus, toutes les nouvelles maisons d’hôtes n’atteignent pas le taux de réservation moyen de 50%, même si Marrakech enregistre généralement ce taux.

Supposons que vous ciblez l’achat d’un riad déjà exploité de 14 chambres. Son taux de réservation pourrait facilement dépasser les 50%, en fonction de sa gestion et de son ancienneté. Prenons l’exemple d’un riad ouvert depuis 10 ans avec 70% de taux de réservation. Avec les mêmes paramètres que précédemment (14 chambres x 100€ par nuit x 21 nuits), il générerait un chiffre d’affaires de 29 400€ par mois. Un riad déjà exploité peut ainsi produire environ +30% de chiffre d’affaires en plus qu’un nouveau riad.

Poussons le raisonnement plus loin. Si vous acquérez un riad avec un taux de réservation de 70%, vous pourriez viser un taux de 85% dans les deux ans. Cela se traduirait par un chiffre d’affaires mensuel potentiel de 35 000€. Bien sûr, ces estimations dépendent largement de la qualité de la gestion de l’établissement.

Acquérir un riad déjà exploité peut offrir des avantages significatifs en termes de rentabilité et de rapidité de mise en route, bien que la gestion efficace reste un facteur crucial pour atteindre ces objectifs financiers.

 

2) Création de nouvelles chambres grâce à la surélévation

 

ll arrive parfois que des riads puissent bénéficier d’une surélévation, en fonction de leur emplacement et de leur configuration. Par exemple, un riad de trois étages (R+4) situé dans une zone où des bâtiments de quatre étages (R+5) sont autorisés pourrait être surélevé. Bien que ces opportunités soient rares, elles existent grâce à de bons contacts. Dans un tel cas, ajouter un nouvel étage pourrait permettre de créer cinq nouvelles chambres, faisant passer un riad de 14 à 19 chambres. Cette augmentation change considérablement la rentabilité. En conservant un taux de réservation de 50%, un riad de 19 chambres pourrait générer 28 500€ de chiffre d’affaires mensuel, soit 7 500€ de plus par mois.

Si vous investissez 100 000€ dans une surélévation, cet investissement serait rentabilisé en moins de deux ans, avec une augmentation annuelle du chiffre d’affaires de 90 000€ grâce aux cinq nouvelles chambres. C’est pourquoi il est crucial de se renseigner sur les possibilités de surélévation avant d’acquérir un riad. Pour cela, il est essentiel de faire appel à un bon architecte et maître d’œuvre. Assurez-vous également que les travaux n’entraîneront pas la fermeture du riad ou qu’ils ne dureront pas trop longtemps.

En conclusion, l’investissement dans un riad peut être rentable, surtout si des opportunités de surélévation existent. Cependant, il est important de bien se préparer et de s’entourer de professionnels compétents pour maximiser les chances de succès.

 

3) Développement de 4 nouvelles sources de revenus

 

Si l’on reste sur le chiffre d’affaires minimum qu’un riad de 14 chambres peut générer, avec un prix de nuitée de 100€, le chiffre d’affaires mensuel pour la première année ne dépassera probablement pas 21 000€. C’est pourquoi une maison d’hôtes doit miser sur des ventes additionnelles pour améliorer sa rentabilité. En moyenne, les charges d’exploitation d’un riad maison d’hôtes représentent 30% du chiffre d’affaires, d’où l’intérêt d’augmenter ce dernier.

Voici quatre idées de sources de revenus à développer dans votre futur riad de 14 chambres :
  1. Restauration : Cette source de revenu peut toucher à la fois les résidents du riad et les clients extérieurs. Avec une ou deux personnes en cuisine, vous pouvez accueillir au moins 20 couverts par jour pour le déjeuner ou le dîner. À 20€ de panier moyen, cela représente potentiellement 12 000€ de chiffre d’affaires mensuel.
  2. SPA : Comme la restauration, le SPA peut accueillir les résidents et les non-résidents. Il est crucial d’avoir une personne dédiée à la communication et à la vente des prestations du SPA. En vendant 100 packs SPA uniquement aux résidents (calcul basé sur 14 chambres, 15 jours de taux de réservation, 2 personnes par chambre, et un panier moyen de 50€), votre chiffre d’affaires mensuel SPA pourrait atteindre 5000€ supplémentaires.
  3. Événementiel : Les mariages et les événements en général représentent des opportunités lucratives. Vous pouvez organiser des événements clés en main, louer et privatiser des espaces, ou accueillir des groupes nécessitant des services de restauration. En fonction de la configuration de votre riad, cela peut générer jusqu’à 2000€ de chiffre d’affaires supplémentaire par mois.
  4. Boutique Hôtel : Proposez des produits à vendre comme souvenirs. Facilitez la recherche de cadeaux pour vos résidents avec des produits à marge élevée (au moins 10€ par vente). Avec 100 ventes mensuelles, cela pourrait ajouter 1000€ à votre chiffre d’affaires, couvrant ainsi une partie des salaires de votre personnel.

En combinant ces nouvelles sources de revenus, vous pouvez potentiellement augmenter le chiffre d’affaires de votre riad de 14 chambres jusqu’à 20 000€ supplémentaires par mois. Pour concrétiser ces projections, il est essentiel d’avoir un responsable commercial sur place.

 

4) Devenir le riad incontournable sur Marrakech

 

Plus haut, nous avons rappelé que la concurrence est féroce sur le marché des riads. Il est donc essentiel de diversifier vos sources d’acquisition de voyageurs et de clients. Tout d’abord, il est crucial d’avoir un riad qui se distingue par son concept. Quelle est la thématique de votre riad ? Quel est le concept ? Pourquoi deviendra-t-il incontournable à Marrakech ? Si vous n’avez pas de réponses claires à ces questions, il vous reste encore du travail à faire. Ensuite, la décoration doit être atypique et attrayante, pour que votre riad se démarque parmi les milliers d’autres. Une décoration unique peut également justifier des prix de nuitée plus élevés. Faites appel à un architecte d’intérieur pour rendre votre riad vraiment spécial, comme Ladar Exclusive par exemple.

Voici cinq canaux essentiels à maîtriser pour augmenter vos sources de revenus et le nombre de réservations :
  1. Google My Business : Optimisez votre fiche pour améliorer votre visibilité locale.
  2. Blog : Créez du contenu attractif et optimisé pour le référencement afin d’attirer des visiteurs sur votre site.
  3. Booking : Utilisez cette plateforme pour atteindre une large audience de voyageurs.
  4. Groupes Facebook : Rejoignez et participez à des groupes pertinents pour promouvoir votre riad.
  5. Réseaux d’agences de voyages partenaires : Collaborez avec des agences pour attirer des clients supplémentaires.

 

Conclusion comment bien investir dans un riad de 14 chambres à Marrakech ?

 

Investir dans un riad de 14 chambres à Marrakech représente un engagement financier important, mais il peut générer jusqu’à 50 000€ de chiffre d’affaires mensuel en combinant un bon taux de réservation, l’optimisation des espaces pour créer de nouvelles chambres, et en développant de nouvelles sources de revenus. Pour maximiser la rentabilité de votre riad, il est crucial de miser sur un concept atypique et de mettre en place une communication efficace autour de celui-ci.

Si ce type de projet correspond à vos besoins, l’équipe de Finance Ton Riad peut vous accompagner dans l’obtention du financement et vous mettre en relation avec ses partenaires pour trouver des riads à vendre ou des biens à louer à Marrakech.

Pour investir dans un riad de 14 chambres à Marrakech, contactez-nous.

 

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