Marrakech, ville millénaire, est l’une des destinations les plus recherchées en matière d’investissement immobilier, notamment dans le secteur des riads. Acheter un riad à Marrakech offre une opportunité unique et un potentiel de rentabilité particulièrement attractif pour les investisseurs. Cependant, comme tout investissement immobilier, l’achat d’un riad à Marrakech présente à la fois des opportunités intéressantes et des risques à prendre en compte.

Dans cet article, nous allons explorer les principales opportunités offertes par l’achat d’un riad à Marrakech, ainsi que les pièges à éviter. À travers des études de cas concrètes et des chiffres clés, nous vous aiderons à naviguer dans cet univers pour faire un investissement éclairé et réussir dans cette aventure immobilière.

Les opportunités d’achat d’un riad à Marrakech

1. Un marché touristique dynamique

Le secteur du tourisme à Marrakech est en pleine expansion. Selon les dernières statistiques, la ville accueille plus de 4 millions de visiteurs chaque année. La demande pour des hébergements de charme, comme les riads, est particulièrement forte, surtout dans la médina où les touristes recherchent une expérience authentique. L’achat d’un riad dans ce contexte offre une opportunité en or pour développer un projet hôtelier ou de maison d’hôtes.

Étude de cas : Prenons l’exemple d’un investisseur ayant acquis un riad de 5 chambres maison d’hôtes dans la médina en 2018. En investissant dans la rénovation du bien, en mettant en place une stratégie de marketing digital et en gérant bien son riad, il a généré un revenu annuel brut de 120 000 dirhams (environ 12 000 EUR) dès la première année, avec un taux d’occupation moyen de 80%. En 2023, son revenu a dépassé les 180 000 dirhams, grâce à une meilleure notoriété et à des améliorations continues.

2. Une rentabilité élevée avec un petit investissement initial

Contrairement à d’autres régions du Maroc, les riads à Marrakech, bien que demandés, peuvent être acquis pour des montants relativement accessibles, en particulier si vous vous tournez vers des biens nécessitant des travaux de rénovation. Les prix varient entre 500 000 et 2 000 000 dirhams (50 000 à 200 000 EUR) selon la localisation et l’état du bien, offrant une opportunité pour les investisseurs à petit capital de pénétrer le marché.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad de 3 chambres dans la médina pour 1 200 000 dirhams en 2020. Après avoir investi 500 000 dirhams pour la rénovation (enfin 1 700 000 dirhams au total), il a lancé l’exploitation de son riad en 2022 après la période Covid. Avec un tarif moyen de 2000 dirhams par nuit et un taux d’occupation annuel de 70%, son revenu annuel a atteint 504 000 dirhams, générant ainsi un rendement brut de 29% par an sur son investissement. Estimer la rentabilité avant d’acheter un riad à Marrakech. 

3. La Croissance des locations à court terme (Airbnb)

Marrakech est une destination phare pour les locations à courte durée, et la plateforme Airbnb est devenue l’un des moyens les plus populaires de monétiser un riad. Les prix peuvent varier considérablement en fonction de la période de l’année, mais il est possible de maximiser les revenus en exploitant les pics de saison touristique (notamment pendant les festivals et événements internationaux) et en offrant une expérience unique aux voyageurs.

Étude de cas : Un investisseur ayant acheté un riad de 4 chambres pour 1 200 000 dirhams en 2021 a décidé de le proposer en location saisonnière sur Airbnb. Après un aménagement moderne tout en respectant le style traditionnel, il a vu son revenu mensuel passer de 30 000 dirhams en basse saison à 50 000 dirhams en haute saison. En moyenne, son revenu annuel a été de 400 000 dirhams, avec une rentabilité brute de 30%.

4. L’Appui des aides à la éénovation

Le gouvernement marocain offre des incitations fiscales et des subventions pour encourager la rénovation du patrimoine immobilier, notamment dans la médina de Marrakech. Ces aides peuvent aider à réduire les coûts de rénovation et à augmenter la rentabilité de votre investissement.

Étude de cas : Un investisseur a reçu une aide de 100 000 dirhams pour la rénovation de son riad de 6 chambres, dans le cadre du programme de réhabilitation des sites historiques. En réduisant ses coûts de rénovation, il a pu allouer davantage de fonds à la promotion de son riad, ce qui a permis d’augmenter son revenu annuel de 15%. Cela a également permis d’améliorer la qualité de l’expérience client, ce qui a contribué à des évaluations plus positives sur les plateformes de réservation en ligne.

5. Valorisation du Patrimoine Immobilier

Marrakech connaît une valorisation immobilière constante. Bien que le marché ait connu des ajustements ces dernières années, la tendance générale reste à la hausse, particulièrement pour les riads situés dans des emplacements stratégiques de la médina. Un riad bien situé peut voir sa valeur augmenter de manière significative au fil des années, offrant un potentiel de plus-value à la revente.

Étude de cas : Un investisseur ayant acheter un riad à Marrakech 5 chambres dans le quartier de Bab Doukkala pour 2 500 000 dirhams en 2020. Après une rénovation de 500 000 dirhams et un excellent service clientèle, son riad a été vendu en 2024 pour 5 000 000 dirhams, réalisant ainsi une plus-value nette de 2 000 000 dirhams en quatre ans.

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Les pièges à éviter lors de l’achat d’un riad à Marrakech

1. Sous-estimer les coûts de rénovation

L’un des principaux pièges lorsqu’on achète un riad à Marrakech est de sous-estimer les coûts de rénovation. Les riads anciens nécessitent souvent des travaux importants, allant de la plomberie à la mise aux normes électriques, en passant par la réfection de la toiture et des murs. Si ces coûts ne sont pas pris en compte dès le départ, l’investissement peut rapidement devenir non rentable.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad de 4 chambres pour 2 000 000 dirhams en 2022. Après avoir estimé un budget de 200 000 dirhams pour la rénovation, il a découvert que les travaux nécessaires (structure, plomberie, électricité) nécessitaient en réalité 600 000 dirhams supplémentaires. Cela a retardé l’ouverture de son riad de 6 mois et a réduit ses marges de profit durant les premières années d’exploitation.

2. Choisir une mauvaise localisation

La localisation est un facteur clé de la rentabilité d’un riad. Certains quartiers de la médina sont plus populaires que d’autres, et un mauvais choix peut nuire à la rentabilité, en particulier pour les locations saisonnières. Un riad situé trop loin des attractions principales ou dans une rue peu passante risque de ne pas attirer assez de visiteurs.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad 3 chambres dans le quartier éloigné de Bab Taghazout pour 1 200 000 dirhams. Cependant, le riad a eu du mal à attirer des clients en raison de son emplacement, ce qui a conduit à une occupation de seulement 50% par an. Malgré une rénovation de qualité, le revenu annuel du riad n’a pas dépassé les 300 000 dirhams, et l’investisseur a mis plusieurs années avant de réaliser un retour sur investissement.

3. Ignorer les aspects juridiques et administratifs

Acheter un riad à Marrakech implique des démarches administratives spécifiques, notamment des autorisations de rénovation, des permis de construire et des questions relatives à la propriété foncière. Ignorer ces aspects peut entraîner des retards ou des frais imprévus, voire des litiges légaux.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad sans vérifier les documents légaux, notamment la propriété du terrain. Après avoir entamé les rénovations, il a découvert que le terrain appartenait à un autre propriétaire, ce qui a entraîné un conflit juridique qui a retardé le projet de plus d’un an et augmenté les coûts de manière significative.

4. Négliger la gestion du bien

Si vous achetez un riad en tant que maison d’hôtes ou hôtel, la gestion de la propriété est essentielle. Une mauvaise gestion peut nuire à la réputation du riad, entraîner des avis négatifs et réduire l’occupation. De nombreux investisseurs sous-estiment l’importance de bien gérer la propriété au quotidien.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad en 2023 et l’a ouvert en tant que maison d’hôtes. Cependant, une gestion inefficace (mauvaise communication avec les clients, mauvaise maintenance) a conduit à une baisse significative de son taux d’occupation, qui est passé de 80% à 60% en moins de 12 mois. Cela a entraîné une réduction drastique de ses revenus et une rentabilité négative.

5. Ne pas tenir compte des coûts cachés

L’achat d’un riad à Marrakech implique des coûts cachés qui peuvent facilement être négligés. Il s’agit des coûts liés aux taxes locales, aux frais de notaire, aux assurances et aux frais de gestion. Ces frais peuvent vite s’accumuler et impacter négativement la rentabilité.

Étude de cas : Un investisseur a acheté un riad pour 1 200 000 dirhams, mais n’a pas pris en compte les frais de notaire (environ 7,5%) et les taxes locales, qui s’élevaient à 100 000 dirhams. Ces coûts imprévus ont réduit la rentabilité du projet, d’autant plus qu’il n’avait pas intégré ces frais dans son calcul initial de rentabilité.

Conclusion

Investir dans un riad à Marrakech peut être une excellente opportunité financière, mais cela nécessite une planification minutieuse et une gestion rigoureuse. En tenant compte des opportunités et des pièges que nous avons abordés, vous serez mieux préparé pour maximiser votre rentabilité tout en minimisant les risques. La clé du succès réside dans un choix stratégique du bien, une rénovation judicieuse, une gestion professionnelle et une attention particulière aux aspects juridiques et administratifs.

Bénéficier d’un rendez-vous conseil avant d’acheter un riad à Marrakech.

Pour aller plus loin :

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