Ouvrir un riad maison d’hôtes à Marrakech est une belle opportunité. 

À l’achat, de belles opportunités de riads 5 chambres peuvent se trouver à partir de 300 000 €. Sur le marché traditionnel, les riads déjà en exploitation démarrent généralement autour de 500 000 €. Il est aussi possible d’acheter un terrain et de construire un riad de A à Z, avec un budget de départ de 300 000 € pour un riad 5 chambres. Par exemple, un projet de construction pour un riad de 12 chambres a été estimé à 500 000 €, et une fois achevé, sa valorisation pourrait atteindre environ 1 million d’euros.

En location-gérance, plusieurs éléments sont à considérer : la caution demandée, le loyer, les travaux de réhabilitation et les frais d’aménagement. En général, les cautions sont équivalentes à 6 à 12 mois de loyer. Pour un riad de 5 chambres avec un loyer de 30 000 dirhams par mois, la caution pourrait donc atteindre 300 000 dirhams.

Cas pratique de location-gérance :

• Caution : 300 000 dirhams
• Loyer annuel : 360 000 dirhams
• Rénovation et aménagement : 300 000 dirhams

Pour un projet de location-gérance, il faut prévoir un budget de départ d’environ 1 million de dirhams, variable en fonction de la caution, du loyer et des travaux.

Comment gérer un riad à distance ?

Il existe deux types d’exploitation : les petits riads de 3 à 4 chambres, souvent loués en exclusivité sur Airbnb, et les riads maisons d’hôtes avec autorisation d’exploitation à partir de 5 chambres. La gestion d’un riad exploité sur Airbnb est relativement simple et ne nécessite qu’une femme de ménage de confiance.

En revanche, un riad maison d’hôtes demande une gestion beaucoup plus rigoureuse et intensive. Gérer un tel établissement à distance peut être complexe, avec des déplacements réguliers pour les payes, les taxes de séjour, l’administratif et la gestion du personnel à distance peut être très lourd de conséquence en particulier pour gérer les conflits humains. La surveillance à distance peut devenir source de stress ; pour sa première maison d’hôtes, on peut passer en moyenne trois heures par jour pour résoudre les divers problèmes. Il est très fortement recommandé d’être présent pendant les premiers mois afin d’éviter l’épuisement.

Une solution pour alléger cette charge est de faire appel à une conciergerie spécialisée dans les Riads et maisons d’hôtes. Cette option permet de déléguer la gestion quotidienne, de s’assurer d’un bon management du personnel et de maximiser les performances, avec un taux de réservation de 90 % et un panier moyen de 50 € en ventes additionnelles par personne. Certaines conciergeries, comme Les Riads du Soleil, mettent également en place des partenariats avec des agences de voyages pour garantir un remplissage constant et prédictible du calendrier.

Ouvrir un riad sur Marrakech à partir de 300 000€.

Étude de cas : combien génère un riad maison d’hôtes de 7 chambres à Marrakech ? 

Rappelons qu’un riad maison d’hôtes de 5 chambres en phase de lancement peut générer environ 9 300 € par mois, sans les ventes additionnelles. Les charges d’exploitation sont de l’ordre de 28 000 dirhams par mois pour un riad de 5 chambres. Dans le cas d’un riad de 7 chambres, les charges augmentent légèrement, avec seulement 4 000 dirhams de plus pour une femme de ménage supplémentaire. La différence de coûts entre un 5 et un 7 chambres reste donc minime.

Chaque nouvelle chambre représente en moyenne 1 800 € de chiffre d’affaires mensuel, avec un taux de réservation de 70 %. Un riad de 7 chambres pourrait ainsi générer 3 800 € de plus qu’un 5 chambres, soit un total de 12 500 € par mois au lancement. Avec un taux de réservation de 90 %, ce chiffre peut atteindre jusqu’à 16 000 €, hors ventes additionnelles.

Astuce : Pensez à explorer la possibilité de transformer un riad de 5 chambres en 7 chambres en consultant un expert en rénovation de riads avant l’achat.

Points de vigilance : Assurez-vous que vos chambres répondent aux besoins du marché. Sans une ou deux suites familiales, souvent louées autour de 200 € la nuit, vous pourriez passer à côté d’un revenu important.

Solutions : Faites réaliser une étude de rentabilité par un expert avant toute acquisition, afin d’éviter de vous engager dans un projet qui ne répondrait pas à vos objectifs financiers.

Conclusion pour bien ouvrir un riad maison d’hôtes à Marrakech

De nombreuses opportunités d’investissement dans des riads à Marrakech existent, avec des options pour tous les budgets, même pour un même nombre de chambres. Cependant, au-delà de l’achat, la gestion efficace d’un riad maison d’hôtes est cruciale et peut s’avérer complexe. Pour en savoir davantage, une soirée networking aura lieu le 21 novembre à Marrakech. N’hésitez pas à y participer pour découvrir les clés d’une gestion réussie !

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